Immobilienwissen – Die häufigsten Fragen zum Thema „Bestellerprinzip“.

Das Bestellerprinzip soll gerade jungen Menschen und Familien bei Mietvermittlung eine deutliche Kostenentlastung zu bieten.

Auf den ersten Blick lässt sich das Bestellerprinzip äußerst positiv einstufen. Wir beleuchten hier die damit verbundenen Folgen auf den Immobilienmarkt, Mieter, Vermieter und Immobilienmakler und auch die häufigsten Kritikpunkte.

Was besagt das Besteller­prinzip? Das Bestellerprinzip, auch als „Erstauftragsgeberprinzip“ bekannt, ist eine neue Regelung im Bereich der Miete von Immobilien, die seit dem Jahr 2023 einzuhalten ist. Vereinfacht besagt dieses Prinzip, dass jene Partei, die den Vermittlungsauftrag erteilt, auch die Maklerprovision trägt. Diese Regelung gilt ausschließlich für Mietobjekte und nicht für den Kauf von Immobilien. In den meisten Fällen trifft das Bestellerprinzip den Vermieter, da dieser in der Regel den Makler beauftragt, seine Immobilie zu vermieten. Es gibt jedoch auch Situationen, in denen der Mieter den Makler mit der Suche nach einer passenden Wohnung beauftragt. Je nach Auftraggeber hat eben der Abgeber oder der Mieter zu zahlen.

Welcher gesetzlichen Grundlage obliegt das Maklerprinzip? Wie wird die Höhe der Maklerprovision festgelegt? Die gesetzliche Grundlage für das Maklerprinzip in Österreich bildet das Maklergesetz, genauer gesagt der §17. Die Höhe der Maklerprovision ist ebenfalls gesetzlich festgehalten und beträgt in der Regel zwei bis drei Brutto-Monatsmieten. Die exakte Höhe der Provision kann variieren und hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie beispielsweise der Dauer der Mietzeit. Die Maklerprovision ist demnach eben nur von einer Seite zu zahlen.

Hat das Bestellerprinzip auch Auswirkungen auf den Wohnungs- bzw. Hauskauf und auch deren Verkauf? Nein, da das Bestellerprinzip nur bei der Miete und Vermietung von Objekten gilt.

Gibt es Ausnahmen oder Sonderfälle, in denen der Mieter die Maklerprovision tragen muss? Wenn ein Mieter aktiv ein Maklerbüro beauftragt, um ein spezifisches Objekt nach seinen Vorstellungen zu suchen, dann fällt die Maklerprovision auf den Mieter. Dies geschieht in der Regel durch einen schriftlichen Suchauftrag, den der Mieter unterzeichnet. Es gibt jedoch klare Voraussetzungen für diese Ausnahme. Der Makler muss nachweisen, dass er das gesuchte Objekt im Auftrag des Mieters gefunden hat und dass ihm dieses Objekt zuvor nicht bekannt war. Dies bedeutet, dass der Makler eine völlig neue und unabhängige Suche durchführen muss, ohne vorherige Kenntnis des Objekts. Der Makler darf auch in keinem besonderen Verhältnis zum Abgeber des Objekts stehen. In solchen Fällen, in denen der Mieter aktiv den Makler beauftragt und diese Bedingungen erfüllt sind, kann die Maklerprovision dem Mieter in Rechnung gestellt werden.

Was passiert, wenn jemand, der einen Suchauftrag gestellt hat, selbst ein Mietobjekt gefunden hat? Ist hier trotzdem eine Provision zu zahlen? Wenn jemand, der einen Suchauftrag gestellt hat eigenständig ein passendes Mietobjekt gefunden hat, muss er den Makler darüber informieren. In diesem Fall entfällt die Maklerprovision. Makler arbeiten auf Basis einer Erfolgsprovision. Das bedeutet, wir erhalten nur dann eine Provision, wenn wir erfolgreich bei der Vermittlung eines Objekts tätig waren. Es ist wichtig zu betonen, dass keine Provision aus anderen Gründen, wie zum Beispiel für Besichtigungen, verlangt werden dürfen. Ausnahmen können auftreten, wenn der Makler in einer beratenden Funktion tätig ist und nicht als Vermittler. In solchen Fällen könnte der Makler ein Beratungshonorar in Rechnung stellen. Hier ist jedoch eine klare Trennung zwischen Beratung und Vermittlung von entscheidender Bedeutung.

Welche Vorteile und Nachteile ergeben sich für Mieter und Vermieter? Das Bestellerprinzip, wie es bereits in Deutschland seit 2015 angewendet wird, birgt aus meiner Sicht nur Nachteile. Auf der einen Seite sind die Makler von den Auswirkungen des Bestellerprinzips betroffen. Durch die Verringerung ihrer Provision um die Hälfte gehen sehr viele Arbeitsplätze verloren. Andererseits führt das Bestellerprinzip dazu, dass die Mieter um ihre Beratung kommen werden, wenn der Vermieter der Auftraggeber ist. In der Vergangenheit war es üblich, dass der Makler sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter als Ansprechpartner agierte und so für einen Interessensausgleich sorgte. Mit der Einführung des Bestellerprinzips fällt diese umfassende Betreuung weg. In den meisten Fällen trifft das den Mieter, der somit auf professionelle Beratung verzichten muss und gegebenenfalls juristischen Beistand in Anspruch nehmen muss, was zusätzliche Kosten verursacht. Ursprünglich sollte das Bestellerprinzip dazu dienen, Mietern Kosten zu ersparen und sozialen Aspekten gerechter zu werden. Leider hat sich herausgestellt, dass die ursprünglichen Intentionen nicht erreicht wurden. Stattdessen wurde das Prinzip zu rein populistischen Zwecken genutzt, und das ursprüngliche Ziel, jungen Familien und Menschen mit finanziellen Herausforderungen zu helfen, geriet in den Hintergrund.

Beeinflusst das Bestellerprinzip die Arbeitsweise der Makler? Ja, das Bestellerprinzip hat definitiv Einfluss auf die Arbeitsweise der Makler. Jetzt müssen Makler sehr genau nachweisen, wie sie gearbeitet haben und welchen Mehrwert sie für ihre Auftraggeber geschaffen haben. Dies gilt insbesondere für Fälle, in denen ein Suchauftrag vorliegt. Es müssen sorgfältig dokumentiert werden, wann der Auftrag erteilt wurde, wann wir das passende Objekt gefunden haben, und welche Schritte wir unternommen haben, um den Vermittlungsprozess voranzutreiben. Eine sorgfältige und umsichtige Vorgehensweise ist von entscheidender Bedeutung, wenn es darum geht, ob der Makler das Recht hat, eine Provision zu verlangen. Im Falle von Streitigkeiten oder rechtlichen Auseinandersetzungen muss der Makler über saubere und gut nachvollziehbare Daten verfügen, um alle Schritte und Bemühungen nachweisen zu können.

Was bedeutet es für Mieter und Vermieter, daß der Makler nicht mehr als sog. „Doppelmakler“ tätig ist? Früher war der klassische Makler ein Vermittler, der zwischen zwei Parteien vermittelte: einem Anbieter, der eine Immobilie hatte, und einem Suchenden, der eine passende Immobilie suchte. Seine Aufgabe bestand darin, einen Konsens zu finden, bei dem beide Seiten zufrieden waren. Dieser Ansatz führte oft zu Win-Win-Situationen, in denen sowohl Vermieter als auch Mieter von den Dienstleistungen des Maklers profitierten. Mit dem Bestellerprinzip hat sich diese dynamische Rolle des Maklers grundlegend verändert. Der Makler agiert jetzt in der Regel als Erfüllungsgehilfe eines Auftraggebers. Dies bedeutet, dass er in erster Linie die Interessen desjenigen vertritt, der den Vermittlungsauftrag erteilt hat. Wenn der Vermieter den Makler beauftragt, liegt der Fokus auf der Seite des Vermieters, während der Mieter oft auf sich allein gestellt ist. Dieser muss gegebenenfalls zusätzliche juristische Beratung in Anspruch nehmen, um die eigenen Interessen zu schützen. Wenn der Vermieter nun der Auftraggeber ist, entfallen die Beratungsaufgaben des Maklers gegenüber dem Mieter. Aufgrund des einseitigen Fokus auf die Interessen des Vermieters kann es in späterer Folge zu rechtlichen Unsicherheiten und Problemen führen, insbesondere wenn es darum geht, die Interessen des Mieters zu wahren.

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