Immobilienwissen – Wie klappt die Befreiung von der Immobilienertragssteuer bei privaten Immobilienverkäufen?
Grundsätzlich ist der Verkäufer ist verpflichtet die ImmoESt zu zahlen. – Außer es gibt einen Befreiungsgrund!
Auch beim Verkäufer von Immobilien fallen Steuern an. Die Immobilienertragssteuer (ImmoESt) auf Einkünfte aus privaten Immobilienveräußerungen unterliegen seit dem 1. April 2012 dem besonderen Steuersatz von 30%. Als Einkünfte ist der Differenzbetrag zwischen dem Verkaufspreis und den Anschaffungskosten anzusetzen.
Für die Berechnungsbasis der Immobilienertragssteuer werden berücksichtigt:
- Gebäude (auch Eigentumswohnungen)
- Eigentumsrechte (z.B. Baurechte)
- Grund und Boden
Wichtige Eckpunkte zur ImmoESt:
Die ImmoESt ist eine besondere Form der Einkommensteuer, die durch Parteienvertreter (Notare/Rechtsanwälte) abgeführt wird. Befreiungen gelten aber für den Hauptwohnsitz unter bestimmten Bedingungen und für die Herstellung.
Steuersatz: 30 % vom Veräußerungsgewinn (bei Neu-Grundstücken, angeschafft nach dem 31.03.2002).
Altvermögen (Anschaffung vor 01.04.2002): Hier gilt eine pauschale Steuerberechnung. Die Steuer beträgt im Regelfall 4,2 % des Verkaufserlöses (86 % des Veräußerungserlöses werden als Anschaffungskosten angenommen, der Rest mit 30 % besteuert).
Umwidmung (nach dem 31. Dezember 1987): Erfolgte nach dem 31. Dezember 1987 – und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb – eine Änderung der Widmung von Grünland in Bauland, werden die Anschaffungskosten pauschal statt mit 86 Prozent nur mit 40 Prozent des Veräußerungserlöses angesetzt. Dadurch soll die mit der Umwidmung verbundene Wertsteigerung pauschal miterfasst werden („Umwidmungssteuer“). – Effektiv heißt das, dass in diesem Fall die Steuerbelastung 18 Prozent vom Veräußerungserlös beträgt.
Umwidmung (nach dem 31. Dezember 2024): Erfolgte die Umwidmung nach dem 31. Dezember 2024 und die Veräußerung des Grundstücks nach dem 30. Juni 2025, erhöht sich die Steuerbelastung auf 23,4 Prozent vom Veräußerungserlös
Berechnung: Die Steuerbasis ist der Gewinn der aus Verkaufserlös minus Anschaffungskosten (inkl. Kaufnebenkosten) entsteht.
Umsatzsteuer/Umwidmung: Seit 1. Juli 2025 ist ein Umwidmungszuschlag zu beachten.
Die Steuer ist unabhängig von der Dauer des Besitzes zu entrichten.
Die Ausnahmen von der Steuerpflicht (Steuerbefreiung):
1. Die Hauptwohnsitzbefreiung: Wenn das Objekt ab der Anschaffung bis zur Veräußerung mindestens zwei Jahre durchgehend oder innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz diente.
Expertentipp: Bleiben Sie in der zum Verkauf stehenden Immobilie als Hauptwohnsitz gemeldet, wenn möglich, bis die Immobilie zur Übergabe den Eigentümer wechselt.
2. Die Herstellerbefreiung: Wenn selbst hergestellte Gebäude (nicht der Grund und Boden) nicht zur Erzielung von Einkünften genutzt wurden.
GUT ZU WISSEN:
Die Anschaffungskosten können berichtigt werden. Ja, eine Adaptierung der Anschaffungskosten auf die tatsächlichen Anschaffungskosten ist bei der Regeleinkünfteermittlung im wesentlichen bei Neu-Grundstücken möglich.
Expertentipp: Belege sammeln für sämtliche Herstellungsaufwände (z.B. Anbau, Zubau, Aufstockung, Zusammenlegung von Wohnungen, erstmaliger Einbau von Sanitäreinrichtungen oder einer Zentralheizungsanlage), ebenso wie für Instandsetzungsaufwände (z.B. Austausch wesentlicher Gebäudeteile, Fenstertausch, Austausch der Heizungsanlage, energiesparende Maßnahmen wie Wärmedämmung der Fassade), denn diese erhöhen die tatsächlichen Anschaffungskosten und vermindern somit den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Jedoch sind Instandhaltungskosten (z.B. Ausmalen, Parketten abschleifen) nicht zu berücksichtigen.
Expertentipp: Zu beachten ist, dass Aufwendungen nicht doppelt berücksichtigt werden dürfen. Das heißt, keine Erhöhung der Anschaffungskosten erfolgt insoweit, als die Herstellungs- oder Instandsetzungsaufwendungen im Falle der vorangegangenen Vermietung ohnehin bereits bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten berücksichtigt wurden. Alternativ dazu kann auch der gesamte Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand zunächst abgezogen werden, dann müssen aber die bis zur Veräußerung bereits abgesetzten Beträge wieder hinzugerechnet werden.
Im Fall der vorangegangenen Vermietung vermindert die bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (oder anderer Einkünfte) bereits steuerlich geltend gemachte Absetzung für Abnutzung (AfA) die Anschaffungskosten. Sollten von der öffentlichen Hand steuerfreie Subventionen empfangen worden sein, kürzen auch diese die Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
Tipp für Ihren Erfolg:
Mit der richtigen Beratung sind Sie gut darauf vorbereitet, welche Kosten beim Verkauf einer Immobilie anfallen.
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