Immobilienwissen – Worauf muss ich bei der Immobilienbewertung achten?
Unterschiede zwischen den Begriffen Befund, Bewertung, Verkehrswert, Marktwert und Kaufpreis.
Der Verkehrswert entspricht dem Betrag, der im Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Verhältnisse, bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Unter dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist der Handel am freien Markt zu verstehen, bei dem sich die Preise nach Angebot und Nachfrage richten. Der Verkehrswert bezieht sich zwar auf einen bestimmten Zeitpunkt, Umstände, welche jedoch am Wertermittlungsstichtag bereits voraussehbar sind, müssen Berücksichtigung finden.
Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, zu dem ein Vermögensgegenstand in einem funktionierenden Markt zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Käufer nach angemessenen Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.
Der Kaufpreis einer Liegenschaft muss nicht ihrem Verkehrswert entsprechen. Der Kaufpreis wird in jedem Einzelfall zwischen den subjektiven Wertvorstellungen des Verkäufers und Käufers liegen. Der Verkäufer wird versuchen, den höchstmöglichen Preis zu erzielen, und der Käufer wird bestrebt sein, möglichst wenig für die Liegenschaft zu zahlen. Der Preis ist oft von spekulativen Momenten (Kaufkraft, Geldwert usw.) und den persönlichen Wünschen und Vorstellungen des Kaufinteressenten abhängig. Sehr stark weichen sogenannte Liebhaberpreise vom tatsächlichen Verkehrswert ab.
Ein Immobilienbewertung sollte es ermöglichen, sämtliche Überlegungen, welche sich der Sachverständige gemacht hat, nachzuvollziehen.
Im Wesentlichen besteht ein Gutachten aus zwei Teilen:
Im ersten Schritt wird der sogenannte Befund erstellt. Der Befund dient der Dokumentation des Ist-Zustandes. Es sind alle Informationsgrundlagen, Wahrnehmungen, objektiv festgestellte Tatsachen sowie Merkmale enthalten. Ein Befund muss stets objektiv und wahr sein. Ein Befund darf demnach nie die subjektive Folgerungen des Sachverständigen für Immobilienbewertung enthalten. Die persönliche Besichtigung des Bewertungsgegenstandes ist für den Immobilienbewerter Pflicht.
Im zweiten Schritt folgt die Bewertung, in welchem die Bestellungen des Befundes fachkundig bewertet werden. Zwar stellt jede Bewertung eine subjektive Ansichtsäußerung des Sachverständigen für Immobilienbewertung dar, diese sollte allerdings bestmöglich nach objektiven Gesichtspunkten geschehen. Die Immobilienbewertung soll nachvollziehbar und für den Leser klar sowie schlüssig sein. Als Ergebnis der Liegenschaftsbewertung wird der Verkehrswert festgestellt.
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