+++ EXKLUSIVER BUNGALOW MIT PANORAMABLICK +++ 105m2 Wohnfläche, vollunterkellert mit Garage auf traumhaftem 1.065m2 Grundstück in ruhiger, südseitiger Eichgrabner Ausblickslage!

Objektbeschreibung

Treten Sie ein in Ihr neues Zuhause! Dieser qualitativ hochwertige, vollunterkellerte Bungalow in massiver Ziegelbauweise bietet Ihnen ein Wohngefühl der Extraklasse auf nur einer Ebene. Auf einem beinahe ebenen Grundstück von 1.065 m² in ungestörter Südlage gelegen, genießen Sie hier maximale Sonnenstunden und einen weiten, unverbauten Panoramablick in die Natur.

Der 1981 als Baumeisterhaus errichtete Bungalow besticht durch seine solide Substanz und einen hervorragenden, zeitgemäßen Grundriss. Eine Deckenhöhe von 2,60 m im Erdgeschoß sorgt zudem für ein besonders luftiges Raumgefühl.

Raumaufteilung & Highlights:

• Erdgeschoß: Das Herzstück des ca. 105 m² großen Erdgeschoß bildet das große Wohnzimmer mit offenem Kamin, der an kühlen Tagen wohlige Gemütlichkeit verspricht. Von hier aus gelangen Sie auch direkt auf die traumhafte Terrasse mit einem unvergleichlichen Ausblick. Ein lichtdurchflutetes Esszimmer verbindet das Wohnzimmer und die Küche, die von einer praktischen Speis ergänzt wird. Das geräumige Vorzimmer mit seinem freundlichen Eingangsbereich führt auch zu den zwei Schlafzimmern, einem Bad mit Wanne sowie einem separaten WC. Flächen: Wohnzimmer 24 m², Esszimmer 14 m², Küche 13 m², Speis 8 m², Schlafzimmer 14 m², Schlafzimmer 16 m², Vorraum 13 m², Bad, WC.
• Kellergeschoß: Das ca. 105 m² große Kellergeschoß eröffnet viele Möglichkeiten für Hobby und Entspannung. Es umfasst eine einladende Kellerstube, eine eigene Sauna, einen Fitnessraum, Dusche und WC, eine großzügige Waschküche, eine Werkstatt, sowie den Heiz- und den Tankraum.
• Dachgeschoß & Ausbaupotenzial: Die massiven, wärmeisolierten Geschoßdecken und das derzeit unausgebaute Dachgeschoß (Walmdach) bieten die perfekte Basis, um bei Bedarf rasch und kostengünstig weiteren Wohnraum zu schaffen.

Eckdaten, Ausstattung & Technik:

Das Objekt ist hochwertig und im Stil des Baujahres ausgeführt.

Merkmal	Details
Grundstücksfläche	1.065 m².
Flächenwidmung	Bauland Wohngebiet BW-2WE.
Lage	begehrte Wohngegend in Eichgraben.
Baujahr & Zustand	1981, Zustand sehr gut, im Stil der 1980er Jahre.
Bauweise	Bungalow, vollunterkellert, Ziegelmassiv (30 cm Mauerwerk), Geschoßdecken in Massivbauweise errichtet und wärmeisoliert (5 cm).
Dach	Walmdach auf Massivdecke, vollverschalt, Eternit-Dachplatten, 28° Dachneigung.
Wohnfläche	105 m², offener Kamin im Wohnzimmer.
Wellness & Hobby	Werkstatt, Sauna und Fitnessraum im Keller, offener Kamin im Wohnzimmer.
Nutzfläche	Insges. 160 m². Keller 105 m² mit Sauna und Fitnessraum, Süd-Terrasse 30 m² , Garage + 25 m².
Fenster & Türen	Holz-Verbundfenster und -türen mit Zweifach-Isolierverglasung.
Heizung & Warmwasser	Heizölkessel (Hoval TKM, 35 kWh / 40,6 kW) mit 9.200 l Tank, offener Kamin, keramische Fertigteilkamine (Lecamin).
Wasser & Kanal	Angeschlossen an das öffentliche Ortswassernetz und Kanalnetz, zusätzlich eigener Brunnen auf dem Grundstück vorhanden.
Garage	25 m², freistehender Massivbau.
Energieausweis	wird erstellt, HWB zumindest dem Gebäudealter entsprechend.
Betriebskosten	ca. 130,- EUR (Gemeinde Wasser, Kanal, Müll),- zuzüglich Heizung & Warmwasser.

Lage & Infrastruktur

Das beinahe ebene Grundstück liegt in einer der besten Wohngegenden von Eichgraben, die Erholung und Anbindung perfekt vereint. Die Gemeinde Eichgraben bietet eine hervorragende Infrastruktur nahe der Ortsmitte und punktet mit einem hohen Freizeitwert (Wienerwaldbad, Tennisverein, Fußballplatz).

Top-Infrastruktur & Anbindung:

• Nahversorgung & Alltag: Apotheke, Arzt, Bank, Post, Kindergarten und Schulen erreichen Sie fußläufig in ca. 1.000 m Entfernung. Der nächste Supermarkt ist etwa 1.500 m entfernt.
• Öffentlicher Verkehr: Die nächste Bushaltestelle ist ca. 200 m entfernt. Der Bahnhof Eichgraben-Altlengbach (inkl. Park & Ride) liegt 1.200 m entfernt und bietet im Halbstundentakt (REX, S-Bahn) eine ideale Anbindung an Wien-West und St. Pölten.

• Individualverkehr: Über die nahegelegenen A1-Anschlussstellen (Pressbaum, St. Christophen) oder die A21 (Hochstraß) erreichen Sie die Wiener Stadtgrenze sowie St. Pölten in jeweils rund 20 Autominuten.
• Freizeit: Die Gemeinde punktet mit hohem Freizeitwert (u.a. Wienerwaldbad, Tennisverein, Fußballplatz) und viel Natur.
• Perfekte Sonnenausrichtung: Die ungestörte Südlage bietet von morgens bis abends maximale Sonnenstunden und einen weiten, unverbauten Blick in die Natur.

Sonstige Informationen

Nebenkosten beim Erwerb dieser Immobilie:

• 3,50 % Grunderwerbsteuer
• 1,10 % Grundbucheintragungsgebühr
• Vertragserrichtungskosten/Treuhändische Abwicklung (Notar- oder Rechtsanwalt)
• Kosten Unterschriftenbeglaubigung und Barauslagen Kaufvertrag
• 3,00 % zzgl. USt. (ges. 3,60 %) Honorar bei erfolgreicher Vermittlung.

Unsere Angaben beziehen sich auf die Auskünfte des Eigentümers. Angebot freibleibend und vorbehaltlich Irrtum und Zwischenverkauf.

Verpassen Sie nicht diese Gelegenheit! Überzeugen Sie sich bei einer Besichtigung von diesem tollen Objekt!

Unter 0664-75450350 stehen wir Ihnen gerne Für weitere Informationen und Besichtigungen zur Verfügung. Wünschen Sie die Zusendung detaillierter Unterlagen zu dieser Immobilie benötigen wir bitte Ihre vollständigen Kontaktdaten.

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