+++ SONNENVERWÖHNTE PANORAMALAGE MIT ENORMEM POTENZIAL +++ 3000 m2 Grundstück mit Bestandshaus, perfekte Südausrichtung, in begehrter Eichgrabner Wohngegend!

Ein seltenes Juwel im Wienerwald: Diese außergewöhnliche Liegenschaft besticht durch ihr herrschaftliches Platzangebot von knapp 3.000 m², eine unverbaubare, perfekte Südausrichtung und einen atemberaubenden Panoramablick. Ob für private Wohnträume mit eigenem Park oder als lukratives Projekt für Bauträger – dieses Grundstück mit Bestandshaus in bester Siedlungslage bietet vielseitige Möglichkeiten.

Egal, ob Sie das herrschaftliche Grundstück parzellieren und als Bauträger nutzen, oder ob Sie das solide 1960er-Jahre Haus revitalisieren möchten – diese Liegenschaft ist aufgrund ihrer Größe, der Aussicht und der ausgezeichneten Lage eine absolute Rarität in Eichgraben!

Das Grundstück: Einen Park für sich oder ein Bauträger-Traum

Mit einer Fläche von 2.974 m² (ca. 150 m Länge x 20 m Breite) und einer weitgehend ebenen Topografie ist das Grundstück ein echtes Highlight.

• Für Bauträger & Investoren: Die Liegenschaft ist bauträgergeeignet und lässt sich in vier vollwertige Bauplätze teilen (Flächenwidmung: Bauland Wohngebiet BW-2WE).
• Für Privatnutzer: Ein absoluter Traum für Gartenliebhaber, Familien oder Menschen, die maximale Privatsphäre mit einem eigenen „Park“ vor dem Haus schätzen.
• Zusatzinfo: Ein eigener Brunnen für die Gartenbewässerung ist vorhanden. Bei Zu- und Umbauten fällt eine Ergänzungsabgabe von 11.600,- EUR an.

Das Bestandshaus: Solide Basis für Ihre Wohnträume

Das im Jahr 1961 errichtete Ziegelmassivhaus besticht durch eine extrem solide Bausubstanz und eine sehr großzügige, familienfreundliche Raumaufteilung im Erdgeschoss. Besonders die Deckenhöhe von 2,70 Metern im Wohnbereich sorgt für ein luftiges und repräsentatives Wohngefühl.

Raumaufteilung:

Raum	Fläche	Besonderheiten / Details
Wohnzimmer	41 m²	Sehr großzügig, Zugang zur Terrasse, Kachelofen
Esszimmer	12 m²	Fließender Übergang zu den Wohnräumen
Zimmer 1	16 m²	Ideal als Schlafzimmer
Zimmer 2	15 m²	Ideal als Kinder-, Gäste- oder Arbeitszimmer
Küche	9 m²	Separater Kochbereich
Bad & WC	6 m²	Tageslichtbad
Vorzimmer	6 m²	Einladender Eingangsbereich
Terrasse	30 m²	Traumhafter Ausblick (Nutzfläche)
Keller	105 m²	Vollunterkellert (Nutzfläche), Raumhöhe 2,05 m

Sanierung: Ihre Chance auf individuelle Gestaltung

Das Gebäude (Baujahr 1961) verfügt über einen starken baulichen Kern (Keller: 40 cm/30 cm Beton; Erdgeschoss: 38 cm/25 cm Ziegelmauerwerk; massive 35 cm Geschoßdecken). Dem Alter entsprechend ist das Haus jedoch stark sanierungsbedürftig und benötigt eine liebevolle Kernsanierung, um es optisch, technisch und energetisch in die heutige Zeit zu holen.

Erforderliche Modernisierungen:

• Dach: Die Welleternit-Eindeckung muss durch eine neue, zeitgemäße Dacheindeckung ersetzt werden.
• Technik & Installationen: Vollständige Erneuerung sämtlicher veralteter Strom- und Wasserleitungen.
• Innenausbau: Austausch der Fenster und Türen, Erneuerung der Küche und des Sanitärbereichs, sowie Neuverlegung der Böden.

Der Vorteil für Sie: Sie übernehmen keine versteckten „Bastler-Fehler“, sondern können das Haus von der massiven Basis aufwärts völlig frei nach Ihren modernsten energetischen und ästhetischen Vorstellungen gestalten.

Eckdaten im Überblick:

• Wohnfläche: 105 m².
• Nutzfläche gesamt: 135 m² (105 m² Keller + 30 m² Süd-Terrasse).
• Grundstücksfläche: 2.974 m², parzellierbar, bauträgergeeignet.
• Bauweise: Ziegelmassiv, vollunterkellert (inkl. 2 Garagenplätze).
• Heizung: Zentrale Luft-Wärmepumpe, Wandheizkörper, zusätzlich drei gemütliche Kachelöfen.
• Wasser und Kanal: Angeschlossen an das öffentliche Ortswassernetz und den Kanal; zusätzlicher Brunnen vorhanden.
• Flächenwidmung: Bauland Wohngebiet BW-2WE.
• Energieausweis: wird erstellt, HWB zumindest dem Gebäudealter entsprechend.
• Betriebskosten: ca. 100,- EUR (Gemeinde Wasser, Kanal, Müll).
• Zustand: renovierungsbedürftig.
• Lage: begehrte Wohngegend in Eichgraben.

Überzeugen Sie sich bei einer Besichtigung von diesem tollen Objekt! Gerne stehen wir Ihnen für weitere Informationen oder eine persönliche Besichtigung dieses besonderen Objekts zur Verfügung.

Lage

Die Liegenschaft befindet sich in einer ruhigen, etablierten Wohnsiedlung mit einer hervorragenden Infrastruktur nahe der Ortsmitte von Eichgraben. Die Einrichtungen des täglichen Bedarfs wie Bank, Apotheke, Bahnhof, Bus, Kindergarten und Schulen sind fußläufig erreichbar. Darüber hinaus bietet Eichgraben ein großes Angebot an Kultur- und Freizeitaktivitäten. Das Wienerwaldbad, der Tennisverein und der Fußballplatz sind ebenfalls in näherer Umgebung.

Top-Infrastruktur & Anbindung:

• Die nächstgelegene Bushaltestelle ist etwa 200 m entfernt.
• Apotheke, Arzt, Bank, Post, Kindergarten und Schule sind etwa 1000 m entfernt.
• Der Bahnhof Eichgraben-Altlengbach mit Park & Ride Anlage ist 1200 m entfernt, von hier aus erreichen Sie mit REX und S-Bahn im halbstunden Takt Wien-West und St. Pölten.
• Der nächste Supermarkt ist etwa 1500 m entfernt.
• Über die Autobahn Anschlussstellen A1 Pressbaum und St. Christophen oder Hochstraß A 21 oder erreicht man die Wiener Stadtgrenze ebenso wie die Landeshauptstadt St. Pölten in rund 20 Autominuten.

Perfekte Sonnenausrichtung und hoher Freizeitwert:

Die ungestörte Südlage bietet von morgens bis abends maximale Sonnenstunden und einen weiten, unverbauten Blick in die Natur.

Sonstiges

Nebenkosten beim Erwerb dieser Immobilie:

• 3,50 % Grunderwerbsteuer
• 1,10 % Grundbucheintragungsgebühr
• Vertragserrichtungskosten/Treuhändische Abwicklung (Notar- oder Rechtsanwalt)
• Kosten Unterschriftenbeglaubigung und Barauslagen Kaufvertrag
• 3,00 % zzgl. USt. (ges. 3,60 %) Honorar bei erfolgreicher Vermittlung.

Unsere Angaben beziehen sich auf die Auskünfte des Eigentümers. Angebot freibleibend und vorbehaltlich Irrtum und Zwischenverkauf.

Verpassen Sie nicht diese Gelegenheit! – Sichern Sie sich diese einzigartige Immobilie und verwirklichen Sie Ihren Traum vom Eigenheim inmitten einer idyllischen und bestens angebundenen Umgebung.

Für weitere Informationen, oder maßgeschneiderte Finanzierungslösungen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin. Wir freuen uns darauf, Sie bei der Realisierung Ihres Wohntraums zu unterstützen!