+++ EXKLUSIVES WOHN-JUWEL IN EICHGRABEN +++ 235 m² Luxus, Raum und traumhafte Weitsicht!

Treten Sie ein in eine Immobilie der Extraklasse. Dieses großzügige, architektonisch herausragende Einfamilienhaus in zentrumsnaher Ausblickslage von Eichgraben vereint modernes Design mit kompromisslosem Raumgefühl. Mit einer atemberaubenden Raumhöhe von bis zu 4,50 Metern im Erdgeschoß, riesigen Panoramafenstern und einem lichtdurchfluteten Dachatelier bietet dieses Objekt ein unvergleichliches Wohnerlebnis auf ca. 235 m² Wohnfläche.

Das im Jahr 2022 in massiver Ziegelbauweise errichtete und 2024 baubehördlich teil-fertiggestellte Haus bietet Ihnen die seltene Gelegenheit, die finale Außengestaltung (Fassade, Garten, Terrassen) ganz nach Ihren persönlichen Vorstellungen zu vollenden.

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Die wichtigsten Eckdaten im Überblick

Merkmal	Detail
Grundstücksfläche	950 m²
Wohnfläche	ca. 235 m²
Zimmer	6
Bäder / WCs	3 exklusive Badezimmer / 4 WCs
Außenflächen	2 Dachterrassen (60 m² & 45 m²), EG-Terrasse (38 m²), Balkon (9 m²)
Baujahr	ca. 2022 (teil-fertiggestellt 2024)
Heizung	Wärmepumpe mit Fußbodenheizung
Zustand innen	Neuwertig / Erstbezug-Charakter

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Raumaufteilung & Wohnkonzept

Das Raumkonzept ist auf maximale Offenheit, Licht und luxuriösen Komfort ausgelegt.

Erdgeschoß: Repräsentation & Großzügigkeit (ca. 112 m² Nutzfläche)

Das Herzstück des Hauses beeindruckt mit einer sensationellen Raumhöhe von ca. 4,50 Metern.

• Wohnbereich: Das 39 m² große Wohnzimmer besticht durch ca. 4 Meter hohe Josko-Panoramafenster, die die Grenzen zwischen Innen und Außen verschwimmen lassen. Von hier gelangen Sie auf die geplante 38 m² große Terrasse.
• Kochen & Essen: Die 30 m² große Essküche bietet viel Platz für kulinarische Entfaltung und verfügt über eine praktische Speis.
• Gäste-/Schlafbereich: Ein 12 m² großes Schlafzimmer mit eigenem Bad und WC en-suite (ideal für Gäste oder als Büro).
• Zusätzlich: Ein repräsentatives Foyer (12 m²), ein separates Gäste-WC sowie der Technikraum.

1. Obergeschoß: Privatsphäre & Rückzug (ca. 91 m² Nutzfläche)

Mit einer angenehmen Raumhöhe von 2,80 Metern bietet diese Ebene den perfekten Rückzugsort für die Familie.

• Master-Suite: Ein 17 m² großes Hauptschlafzimmer, das nahtlos in einen 10 m² großen Ankleidebereich übergeht und durch ein privates, 8 m² großes Luxus-Bad inkl. WC abgerundet wird.
• Weitere Zimmer: Zwei helle Schlafzimmer (jeweils 13 m²), eines davon mit Zugang zu einem 9 m² großen Balkon.
• Zusätzlich: Ein weiteres, separates Badezimmer (8 m²), ein separates WC (4 m²) und eine praktische Waschküche (7 m²).

2. Obergeschoß: Das Dachatelier (ca. 32 m² Nutzfläche)

Ein absolutes Highlight ist das lichtdurchflutete Dachatelier. Ob als kreatives Home-Office, Studio oder zusätzlicher Wohnraum – der traumhafte Panoramaausblick wird Sie jeden Tag aufs Neue inspirieren. Von hier aus betreten Sie die spektakuläre 45 m² große Sonnen-Dachterrasse.

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🛠 Ausstattung & Technik auf höchstem Niveau

Das Haus wurde mit Fokus auf Qualität und Langlebigkeit erbaut:

• Fenster & Türen: Hochwertige Josko Metall-Verbundfenster mit dreifacher Isolierverglasung. Für optimalen Sicht- und Sonnenschutz sorgen elektrische Außen-Lamellen-Jalousien.
• Bauweise: Solider Stahlbeton-Ziegel Massivbau (30 cm HLZ-Ziegel), Massivgeschoßdecken und ein 50 cm starkes Fundament (nicht unterkellert).
• Heizsystem: Moderne, energieeffiziente Wärmepumpe gekoppelt mit einer vollflächigen Fußbodenheizung.
• Anschlüsse: Das Objekt ist an das öffentliche Wasser- und Kanalnetz angeschlossen.

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ℹ️ Rechtliches & Fertigstellungsprozess

Das Einfamilienhaus ist im Innenbereich hochwertig ausgestattet und seit 2024 baubehördlich teil-fertiggestellt.

Ihr Gestaltungsfreiraum: Im Außenbereich haben Sie die Möglichkeit, dem Haus Ihre persönliche Handschrift zu verleihen. Folgende Arbeiten sind noch auszuführen und nicht im aktuellen Zustand enthalten:

• Gestaltung der Außenfassade
• Errichtung der straßenseitigen Einfriedung (Zaun)
• Anlage von zwei PKW-Stellplätzen
• Fertigstellung der Terrassen, des Gartens und notwendige Geländeveränderungen

Hinweis: Die für diese Arbeiten erforderlichen Unterlagen sind im Zuge der Rest-Fertigstellungsanzeige bei der zuständigen Baubehörde vorzulegen.

Lage

Zentral und bestens angebunden nahe der Ortsmitte von Eichgraben. Die Einrichtungen des täglichen Bedarfs wie Supermarkt, Bank, Apotheke, Bahnhof, Bus, Kindergarten und Schulen sind fußläufig erreichbar. Darüber hinaus bietet Eichgraben ein großes Angebot an Kultur- und Freizeitaktivitäten. Das Wienerwaldbad, der Tennisverein und der Fußballplatz sind ebenfalls in unmittelbarer Umgebung.

• Der nächste Supermarkt ist etwa 1000 m entfernt.
• Die nächstgelegene Bushaltestelle ist etwa 400 m entfernt.
• Apotheke, Arzt, Bank, Post, Kindergarten und Schule sind etwa 1200 m entfernt.
• Die Bahnhaltestelle Eichgraben-Altlengbach mit Park & Ride Anlage ist 1400 m entfernt, von hier aus erreichen Sie mit REX und S-Bahn im halbstunden Takt Wien-West und St. Pölten.
• Über die Autobahn Anschlussstellen A1 Pressbaum und St. Christophen oder Hochstraß A 21 oder erreicht man die Wiener Stadtgrenze ebenso wie die Landeshauptstadt St. Pölten in rund 20 Autominuten.

Sonstiges

Nebenkosten beim Erwerb dieser Immobilie:

• 3,50 % Grunderwerbsteuer
• 1,10 % Grundbucheintragungsgebühr
• Vertragserrichtungskosten/Treuhändische Abwicklung (Notar- oder Rechtsanwalt)
• Kosten Unterschriftenbeglaubigung und Barauslagen Kaufvertrag
• 3,00 % zzgl. USt. (ges. 3,60 %) Honorar für die erfolgreiche Vermittlung.

Überzeugen Sie sich bei einer Besichtigung von diesem tollen Objekt!

Unter 0664-75450350 stehen wir Ihnen gerne Für weitere Informationen und Besichtigungen zur Verfügung. Wünschen Sie die Zusendung detaillierter Unterlagen zu dieser Immobilie benötigen wir bitte Ihre vollständigen Kontaktdaten.

Wir sind auch Ansprechpartner für maßgeschneiderte Finanzierungen – fragen Sie danach!

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