+++ WOHNTRAUM IM GRÜNEN +++ Renoviertes Einfamilienhaus mit Weitblick, idyllischem Garten und großzügigem Platzangebot in Eichgraben!

Objektbeschreibung

Willkommen in Ihrem neuen Zuhause! Dieses freistehende, 1967 in solider Ziegelmassivbauweise errichtete und 2015 umfassend generalrenovierte Einfamilienhaus bietet Ihnen eine ideale Kombination aus gemütlichem Wohnkomfort und naturnaher Idylle.

Dieses liebevoll gepflegte und hervorragend instand gehaltene Haus bietet Paaren oder Familien ein sofort beziehbares, idyllisches Zuhause mit bester Substanz und herrlichem Weitblick.

Mit einer Wohnfläche von ca. 130 m² und einer gesamten Wohnnutzfläche von ca. 173 m², die sich intelligent auf zwei Geschoße verteilt, bietet diese Immobilie viel Raum zur individuellen Entfaltung. Die erhöhte Lage garantiert dabei nicht nur wunderbare Lichtverhältnisse, sondern auch einen atemberaubenden Ausblick auf die umliegende, bewaldete Landschaft.

Raumaufteilung & Wohnkomfort

Das Haus überzeugt durch eine klare Trennung der Wohn- und Nutzbereiche sowie ein einladendes Raumgefühl.

Das Obergeschoß – Der Lebensmittelpunkt (ca. 85 m² Wohnfläche)

Mit einer luftigen Deckenhöhe von 2,60 m präsentiert sich das Obergeschoß besonders großzügig und hell. Ein zentraler Gang (ca. 6,14 m²) mit zeitlosem Parkettboden verbindet die Räumlichkeiten harmonisch miteinander:

• Wohn- und Essbereich: Das Wohnzimmer (18,00 m²) geht fließend in das Esszimmer (9,96 m²) über. Dieser lichtdurchflutete Essbereich ist das Herzstück des Hauses, besticht durch den gepflegten Parkettboden und bietet durch große Fensterfronten Zugang zum Balkon (6,00 m²).
• Küche: Die Küche (5,57 m²) ist äußerst funktional geschnitten und bietet viel Arbeitsfläche. Helle Schrankfronten in Holzoptik bilden einen schönen Kontrast zu den dunkelbraunen Bodenfliesen. Ein großes Fenster ermöglicht Kochen mit herrlichem Blick ins Grüne.
• Zimmer: Drei weitere, flexibel nutzbare Räume (Zimmer Mitte: 12,00 m², Zimmer rechts: 14,00 m², sowie ein Kabinett mit 9,60 m²) lassen sich perfekt als Schlafzimmer, Kinderzimmer oder Home-Office einrichten. Die Holzdecken und das durchgängige Parkett sorgen für ein warmes Raumklima.
• Sanitär: Das modern gestaltete Badezimmer (ca. 4,64 m²) verfügt über ein Fenster, eine komfortable Badewanne, einen Waschtisch mit Spiegelschrank sowie einen Handtuchheizkörper. Ergänzt wird dies durch ein separates WC (ca. 2,08 m²).

Das Erdgeschoß – Flexibler Raum für Wohnen & Hobby (ca. 87 m² Nutzfläche)

Das Erdgeschoß, mit einer angenehmen Deckenhöhe von 2,50 m, teilt sich hälftig in Wohnraum und großzügige Wirtschaftsflächen:

• Wohnbereich (vordere Geschoßhälfte, ca. 43 m²): Hier empfängt Sie ein großzügiger Vorraum und Eingangsbereich mit Treppe (16,40 m²). Ergänzt wird dieser Bereich durch eine einladende Wohnstube (ehemals Lagerraum, 18,00 m²) sowie ein weiteres Zimmer (ehemals Kellerraum, 9,60 m²), die sich hervorragend für Gäste oder als Rückzugsorte eignen.
• Wirtschaftsräume & Technik (hintere Geschoßhälfte, ca. 43 m²): Dieser Trakt lässt keine Wünsche an Stauraum und Funktionalität offen. Er umfasst einen Hobbyraum (ehemals Waschküche, 11,72 m²) inkl. eines abgetrennten WCs, einen Heizraum mit kleinem Vorraum (8,80 m²), einen Abstellraum (ehemals Tankraum, 8,80 m²) sowie einen großzügigen Lager-/Werkraum (14,00 m²).

Außenbereich, Garten & Garage

• Das Objekt präsentiert sich mit einer weißen, gepflegten Fassade. Eine liebevoll angelegte Grünfläche mit blühenden Rosenstauden prägt den Vorgarten.
• Terrassen & Garten: Eine sonnige kleine Terrasse im Eingangsbereich bietet sich für die morgendliche Tasse Kaffee an. Auf der Rückseite des Hauses befindet sich eine ca. 15,00 m² große, steinbepflasterte Terrasse, die direkt in den ca. 530 m² großen, privaten Garten übergeht. Alte, große Bäume spenden im Sommer angenehmen Schatten.
• Garage: Eine geräumige Garage (ca. 16,00 m²) in solider Ziegelmassivbauweise mit praktischem Rolltor befindet sich direkt an der Einfahrt und bietet sicheren Platz für Ihr Fahrzeug sowie weiteren Stauraum.

Eckdaten, Ausstattung & Technik:

Merkmal	Details
Grundstücksfläche	651 m².
Flächenwidmung	Bauland Wohngebiet BW-2WE.
Lage	begehrte Wohngegend in Eichgraben.
Baujahr & Zustand	1967, General-Renovierung im Jahr 2015, Zustand gut, Stil zeitgemäß.
Bauweise	Zwei Geschoße, Ziegelmassiv (30 cm Mauerwerk), Geschoßdecken in Massivbauweise errichtet, oberste Geschoßdecke ca. 20 cm wärmeisoliert.
Dach	Satteldach auf Massivdecke, verschalt, Eindeckung: Welleternit.
Fassade	10 cm WDVS (Wärmedämmverbundsystem) und Reibputz.
Wohnfläche	130 m², Balkon und Terrasse.
Wellness & Hobby	Wohnstube, Zimmer und Hobbyraum im Erdgeschoß.
Nutzfläche	Insges. 173 m². Süd-West-Terrasse 15 m², Garage 16 m².
Fenster & Türen	Kunststoff-Fenster und -Außentüren (Eingang, Balkon u. Terrasse) weiß, mit 2-fach Isolierverglasung.
Heizung & Warmwasser	Vaillant (Gastherme 22kWh, Insg. 5 Kaminzüge vorhanden.
Wasser & Kanal	Angeschlossen an das öffentliche Ortswassernetz und Kanalnetz.
Garage	16 m², freistehender Massivbau.
Energieausweis	wird erstellt, HWB zumindest dem Gebäudealter entsprechend.
Betriebskosten	ca. 130,- EUR (Gemeinde Wasser, Kanal, Müll) zuzüglich Heizung & Warmwasser.

Lage & Infrastruktur

Das Grundstück liegt in einer der beliebtesten Wohngegenden von Eichgraben, die Erholung und Anbindung perfekt vereint. Die Gemeinde Eichgraben bietet eine hervorragende Infrastruktur nahe der Ortsmitte und punktet mit einem hohen Freizeitwert (Wienerwaldbad, Tennisverein, Fußballplatz).

Top-Infrastruktur & Anbindung:

• Nahversorgung & Alltag: Apotheke, Arzt, Bank, Post, Kindergarten und Schulen erreichen Sie fußläufig in ca. 2.000 m Entfernung. Der nächste Supermarkt ist etwa 3.000 m entfernt.
• Öffentlicher Verkehr: Die nächste Bushaltestelle und Verbindung zum Bahnhof ist ca. 30 m entfernt. Der Bahnhof Eichgraben-Altlengbach (inkl. Park & Ride) liegt 2.000 m entfernt und bietet im Halbstundentakt (REX, S-Bahn) eine ideale Anbindung an Wien-West und St. Pölten.

• Individualverkehr: Über die nahegelegenen A1-Anschlussstellen (Pressbaum, St. Christophen) oder die A21 (Hochstraß) erreichen Sie die Wiener Stadtgrenze sowie St. Pölten in jeweils rund 20 Autominuten.
• Freizeit: Die Gemeinde punktet mit hohem Freizeitwert (u.a. Wienerwaldbad, Tennisverein, Fußballplatz) und viel Natur.

Sonstige Informationen

Nebenkosten beim Erwerb dieser Immobilie:

• 3,50 % Grunderwerbsteuer
• 1,10 % Grundbucheintragungsgebühr
• Vertragserrichtungskosten/Treuhändische Abwicklung (Notar- oder Rechtsanwalt)
• Kosten Unterschriftenbeglaubigung und Barauslagen Kaufvertrag
• 3,00 % zzgl. USt. (ges. 3,60 %) Honorar bei erfolgreicher Vermittlung.

Unsere Angaben beziehen sich auf die Auskünfte des Eigentümers. Angebot freibleibend und vorbehaltlich Irrtum und Zwischenverkauf.

Verpassen Sie nicht diese Gelegenheit! Überzeugen Sie sich bei einer Besichtigung von diesem tollen Objekt!

Unter 0664-75450350 stehen wir Ihnen gerne Für weitere Informationen und Besichtigungen zur Verfügung. Wünschen Sie die Zusendung detaillierter Unterlagen zu dieser Immobilie benötigen wir bitte Ihre vollständigen Kontaktdaten.

Wir sind auch Ansprechpartner für maßgeschneiderte Finanzierungen – fragen Sie uns danach!

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