+++ EXKLUSIVER WOHNTRAUM IN BESTER LAGE +++ Top-gepflegtes 180 m² Einfamilienhaus mit 1123 m² Süd-Garten und Pool in bester Eichgrabner Wohngegend.

Treten Sie ein und lassen Sie sich begeistern! In der absolut besten Wohngegend von Eichgraben erwartet Sie dieses top-gepflegte Einfamilienhaus, das auf 181 m² Wohnfläche höchste Lebensqualität für Sie und Ihre Familie bietet. Das 1.123 m² große, flache und ideal nutzbare Grundstück besticht durch eine perfekte Südausrichtung und lädt mit eigenem Pool, einer herrlichen Veranda und viel Privatsphäre zum Entspannen ein.

Ein wahres Raumwunder mit außergewöhnlichem Charme, das eine durchdachte Aufteilung mit einem traumhaften Außenbereich in absoluter Bestlage vereint. Ideal für Familien, Paare mit Platzbedarf oder Arbeiten und Wohnen unter einem Dach!

Das Erdgeschoss – Luftige Großzügigkeit (ca. 100 m²)

Bereits beim Betreten des Hauses fällt das großzügige, luftige Raumgefühl auf, das durch die beeindruckende Deckenhöhe von 2,80 m und den herrlichen Lichteinfall geschaffen wird.

Das Herzstück dieser Ebene ist die 30 m² große Wohnküche mit einer praktischen angrenzenden Speis. Von der Wohnküche aus öffnet sich das Haus zur traumhaften, 22 m² großen Veranda. Sie ist so geschützt gestaltet, dass sie bei nahezu jedem Wetter zum gemütlichen Draußensitzen einlädt – Ihr neues Freiluft-Wohnzimmer!

Zusätzlich bietet das Erdgeschoss:

• Zwei vielseitig nutzbare Räume (14 m² und 24 m²), ideal als Schlaf-, Kinder- oder Wohnzimmer.
• Einen einen Gang und ein 10 m² großen Vorraum, der die Räume zentral verbindet.
• Ein geräumiges Badezimmer mit WC und Dusche.

Das Obergeschoss – Kreativer Freiraum und Rückzugsort (ca. 81 m²)

Ein echtes architektonisches Highlight erwartet Sie im Obergeschoss: Das beeindruckende, 36 m² große Atelier. Zwei französische Balkone und großflächige Dachflächenfenster tauchen diesen Raum in ein wunderbares Licht und bieten eine fantastische Atmosphäre für Kreativität oder als luxuriöser Master-Bedroom. Der Grundriss des Ateliers eignet sich auch hervorragend zur Teilung in zwei ansprechende Schlafzimmer.

Dem Atelier vorgelagert befindet sich:

• Ein 20 m² großer, heller Raum, der sich perfekt als Home-Office oder Bibliothek anbietet.
• Ein weiteres, gemütliches Zimmer mit 9 m².
• Ein praktischer, separater Garderobenraum.
• Ein helles, top-modernes Badezimmer mit Dusche und WC.

Garten, Technik & Extras

Der Außenbereich lässt keine Wünsche offen. Der ebene, überaus gepflegte Garten ist eine wahre Sonnenoase und bietet einen Pavillon und mit dem eigenen Pool die perfekte Erfrischung an heißen Sommertagen.

Das Haus ist teilunterkellert und bietet somit ausreichend Stauraum und Platz für die Haustechnik. Für Ihre Fahrzeuge stehen sowohl eine Garage als auch zwei Carports direkt auf dem Grundstück zur Verfügung.

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Die Eckdaten im Überblick:

• Wohnfläche: 181 m² (auf 2 Etagen)
• Bauweise: Ziegelmassiv 30cm, teilunterkellert, Dachgeschoß ausgebaut.
• Grundstücksfläche: 1.123 m² (flach, teils leichte Hanglage, Südausrichtung).
• Zimmer: 6, davon 4 einzeln begehbar geeignet.
• Badezimmer: 2 (jeweils mit Dusche und WC).
• Heizung: Erdgas, Gas-Etagenheizung, Kamin, Flüssiggastank vorhanden.
• Außenwandisolierung: WDVS 8cm, Verbundfenster 2-fach Isolierglas.
• Energieausweis: wird erstellt. Es gilt ein dem Gebäudealter angemessener Heizwärmebedarf.
• Betriebskosten: ca. 123,- EUR (Gemeinde Wasser, Kanal, Müll)
• Besonderheiten innen: 2,80 m Deckenhöhe im EG, 30 m² Wohnküche mit Verandazugang, DG-Ausbau mit 36 m² Atelier.
• Besonderheiten außen: 22 m² All-Wetter-Veranda, Brunnen, Hauswasserwerk, Pool, Gartenpavillon.
• Parken: Garage & 2 Carports.
• Zustand: Top-gepflegt, letzte Renovierung 2026.
• Lage: Absolut beste Wohngegend in Eichgraben.

Gerne stehen wir Ihnen für weitere Informationen oder eine persönliche Besichtigung dieses besonderen Objekts zur Verfügung.

Lage

Zentral und bestens angebunden nahe der Ortsmitte von Eichgraben. Die Einrichtungen des täglichen Bedarfs wie Supermarkt, Bank, Apotheke, Bahnhof, Bus, Kindergarten und Schulen sind fußläufig erreichbar. Darüber hinaus bietet Eichgraben ein großes Angebot an Kultur- und Freizeitaktivitäten. Das Wienerwaldbad, der Tennisverein und der Fußballplatz sind ebenfalls in unmittelbarer Umgebung.

• Der nächste Supermarkt ist etwa 200 m entfernt.
• Die nächstgelegene Bushaltestelle ist etwa 200 m entfernt.
• Apotheke, Arzt, Bank, Post, Kindergarten und Schule sind etwa 1000 m entfernt.
• Die Bahnhaltestelle Eichgraben-Altlengbach mit Park & Ride Anlage ist 1500 m entfernt, von hier aus erreichen Sie mit REX und S-Bahn im halbstunden Takt Wien-West und St. Pölten.
• Über die Autobahn Anschlussstellen A1 Pressbaum und St. Christophen oder Hochstraß A 21 oder erreicht man die Wiener Stadtgrenze ebenso wie die Landeshauptstadt St. Pölten in rund 20 Autominuten.

Sonstiges

Nebenkosten beim Erwerb dieser Immobilie:

• 3,50 % Grunderwerbsteuer
• 1,10 % Grundbucheintragungsgebühr
• Vertragserrichtungskosten/Treuhändische Abwicklung (Notar- oder Rechtsanwalt)
• Kosten Unterschriftenbeglaubigung und Barauslagen Kaufvertrag
• 3,00 % zzgl. USt. (ges. 3,60 %) Honorar für die erfolgreiche Vermittlung.

Überzeugen Sie sich bei einer Besichtigung von diesem tollen Objekt!

Unter 0664-75450350 stehen wir Ihnen gerne Für weitere Informationen und Besichtigungen zur Verfügung. Wünschen Sie die Zusendung detaillierter Unterlagen zu dieser Immobilie benötigen wir bitte Ihre vollständigen Kontaktdaten.

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