Diese neu renovierte 64 m² Dreizimmer-Wohnung mit gepflegtem 90 m² Garten liegt im Erdgeschoß einer kleineren Wohnhausanlage in Pressbaumer Zentrumslage.

Diese Gartenwohnung ist ideal für Jungfamilien und dank des ebenerdigen Zugangs auch als Alterssitz geeignet und bietet eine perfekte Gelegenheit für komfortables Wohnen im Grünen mit bester Infrastruktur und öffentlicher Anbindung nach Wien und St. Pölten in unmittelbarer Umgebung!

Die Fenster, die Außentüre, die Küche und die Gas-Therme wurden soeben erneuert und die Bodenbeläge renoviert. Vom Vorzimmer gelangt man zum Badezimmer, zu einem getrennten WC, einen Abstellraum und in das geräumige Wohnzimmer. Vom zentralen Wohnzimmer gelangt man in zwei getrennt begehbare Zimmer und in die Küche, von wo aus eine Außentür in einen ebenen und blickgeschützten Garten führt. Ein idyllischer Gartenpavillon bereichert den Außenbereich und bietet sowohl Schutz vor den Elementen als auch einen gemütlichen Platz zum Entspannen und Feiern.

AUSSTATTUNG:

• Wohnhausanlage Massivbauweise, drei Etagen mit insgesamt sechs Wohneinheiten. 
• Außensicherheitstür (2025), Außenfenster 3-fach Isolierglas (2025), 
• Heizung und Warmwasser Gas-Etagenheizung Vaillant 2022 VCW 196/5-5 (2024), 
• Elektrik zeitgemäß,
• Bodenbeläge Echtholz-Parkett und Fliesenböden, 
• Küche EWE-Einbauküche (2022),
• Gartenpavillon, 
• großes Kellerabteil.

RAUMAUFTEILUNG:

• Wohnzimmer 15,7 m², 
• Zimmer 11,7 m²,
• Zimmer 11,8 m², 
• Küche 11,9 m²,
• Vorraum 3,9 m², 
• Abstellraum 1,9 m², 
• Bad 3,8 m²,
• WC 1,3 m².

EIGENTUMSZUBERHÖR: Garten 90 m², Kellerabteil 5 m².

ENERGIEAUSWEIS: HWB 126 kWh/m²a, fGEE 2.13.

BETRIEBSKOSTEN: brutto mtl. 170,-EUR, plus RÜCKLAGE: mtl. 100,-EUR.

Sichern Sie sich jetzt diese attraktive Immobilie und verwirklichen Sie Ihren Traum vom Eigenheim inmitten der idyllischen Stadtgemeinde Pressbaum!
Zögern Sie nicht und nehmen Sie Kontakt mit mir auf, um weitere Informationen zu erhalten oder einen Besichtigungstermin zu vereinbaren.

Ich freue mich darauf, Sie bei der Realisierung Ihres Wohntraums zu unterstützen!

Lage

Zentral und bestens angebunden nahe der Ortsmitte von Pressbaum:
Sämtliche Infrastruktureinrichtungen wie Supermarkt, Bahnhof, Bushaltestelle, Kindergarten und Schulen sind fußläufig erreichbar.
Der Bahnhof Dürrwien mit S-Bahn Anbindung im halbstunden Takt nach Wien/St. Pölten ist ca. 10 Minuten zu Fuß entfernt. Von dort sind sie in ca. 20-25 min in Wien!
Auch eine Bushaltestelle befindet sich in unmittelbarer Nähe, die Sie mit den umliegenden Städten und Gemeinden problemlos verbindet.
Über die 400 m entfernte A1-Autobahnanbindung Pressbaum erreichen Sie in 15-20 Minuten St. Pölten und die westlichen Wiener Bezirke.
Auch die bekannten Schulzentren wie Sacré Coeur und Norbertinum, der Bahnhof, Bushaltestelle und die Autobahn-Anschlußstelle sind nur wenige Minuten entfernt.
Darüber hinaus bietet Pressbaum ein großes Angebot an Kultur- und Freizeitaktivitäten. Der Tennisverein und der Fußballplatz sind in unmittelbarer Umgebung dieser Wohnung.

Sonstiges

Nebenkosten beim Erwerb dieser Immobilie:

• 3,50 % Grunderwerbsteuer
• 1,10 % Grundbucheintragungsgebühr
• Vertragserrichtungskosten/Treuhändische Abwicklung (Notar- oder Rechtsanwalt)
• Kosten Unterschriftenbeglaubigung und Barauslagen Kaufvertrag
• 3,00 % zzgl. USt. (ges. 3,60 %) Honorar für die erfolgreiche Vermittlung.

Unsere Angaben beziehen sich auf die Auskünfte des Eigentümers. Angebot freibleibend und vorbehaltlich Irrtum und Zwischenverkauf. Wir weisen auf ein mögliches wirtschaftliches Naheverhältnis zum Eigentümer hin. Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.

Wünschen Sie die Zusendung detaillierter Unterlagen zu dieser Immobilie benötigen wir bitte Ihre vollständigen Kontaktdaten. Ihre Daten werden nicht an Dritte weitergegeben und nach den Bestimmungen des Datenschutzgesetzes streng vertraulich behandelt

Überzeugen Sie sich bei einer Besichtigung von diesem tollen Objekt!

Für weitere Informationen und einen unverbindlichen Besichtigungstermin steht Ihnen Herr Mag. Bernd Kiegler gerne unter 0664-75450350 zu Verfügung.

KIEGLER Immobilien GmbH – Ihr zuverlässiger Partner in Wien und Umgebung!

Finden Sie weitere Objekte unter www.IMMO-IMMO.at – Immer einen Besuch wert.

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Träumen Sie von einem Eigenheim mitten im Grünen, ohne auf eine hervorragende Infrastruktur verzichten zu müssen? In einer der begehrtesten Wohngegenden von Eichgraben bietet sich Ihnen nun eine einmalige Gelegenheit. Dieses beinahe perfekt geschnittene, aufgeschlossene Grundstück besticht durch seine absolute Ruhelage direkt am Waldrand. Das darauf befindliche kleine, renovierungsbedürftige Wohnhaus aus den 1960er Jahren bietet die ideale Basis für die Verwirklichung Ihres persönlichen Wohntraums.

Das Bestandshaus: Ursprungszustand der 60er Jahre mit viel Potenzial

Auf dem Grundstück befindet sich ein im Jahre 1967 in Holzriegel- und Ziegelbauweise errichtetes kleines Wohnhaus. Wir weisen darauf hin, dass sich die Immobilie im Wesentlichen im unrenovierten Ursprungszustand befindet und das Haus nicht mehr den heutigen energetischen und optischen Wohnstandards entspricht. Elektrik, Leitungen, Heizung, Dämmung sowie der Innenausbau müssen von Grund auf erneuert werden. Für handwerklich Begabte oder Bauherren, die ein Haus komplett nach eigenen Vorstellungen (um)gestalten wollen, bietet das Gebäude jedoch eine solide Grundsubstanz.

• Wohnfläche: 66 m²
• Raumaufteilung: Vorzimmer, 3 Zimmer (2 Schlafzimmer, 1 Wohnzimmer), Bad, WC, Küche, Abstellraum.
• Außenbereich: Gemütliche Terrasse, die an das Wohnzimmer grenzt.
• Ausstattung & Bauweise: Teilunterkellert, Beheizung über einen Kamin im Wohnzimmer, Bauweise Keller 30cm-Betonmauerwerk, Außenwände 20cm-Holzriegel/Bauplatten/Verputz.
• Dach: Die Dacheindeckung wurde ca. 2005 durch hochwertige PREFA Metall-Dachplatten erneuert.

Das Grundstück: Ihre Leinwand im Grünen

Das Grundstück lässt Ihnen alle Freiheiten – ob behutsame Renovierung des Bestandes, großzügiger Zubau oder kompletter Neubau.

• Grundstücksfläche: 1.165 m²
• Abmessungen: ca. 48 m x 24 m (optimal geschnitten für vielseitige Planung)
• Widmung: Bauland-Wohngebiet
• Bebauungsmöglichkeiten:
  • Verbaubare Fläche: ca. 280 m²
  • Mittlere Gebäudehöhe: 6,5 m
  • Zulässig für bis zu 2 Wohneinheiten
• Hanglage: eröffnet kreative Möglichkeiten der Nutzung von Garten und Außenanlagen.
• Ausrichtung: Westen (perfekt für sonnige Nachmittage und entspannte Abende auf der Terrasse)

Natur pur und optimale Lage

Das Grundstück grenzt im Westen direkt an das umliegende Grünland mit Wald an – hier genießen Sie absolute Privatsphäre und den unverbaubaren Blick in die Natur.

Die Begrenzungen des Grundstücks setzen sich wie folgt zusammen:

• Süden: Angrenzend an ein bebautes Nachbargrundstück.
• Osten: Angrenzend an die verkehrsberuhigte Zufahrtsstraße.
• Westen: Direkter Übergang in das Grünland und den Wald.
• Norden: Angrenzend an ein unbebautes Nachbargrundstück, an dessen Seite ein praktischer Gehweg liegt, über den Sie in wenigen Minuteb bequem die Hauptstraße erreichen.

Infrastruktur & Anschlüsse

Im Haus vorhandene Versorgungsleitungen sind:

• Strom
• Wasser und Kanal: an das öffentliche Ortswassernetz und den Kanal angeschlossen; zusätzlicher Brunnen vorhanden.
• Telefon

Rechtliches & Wissenswertes

• Keine Bauverpflichtung: Ein großer Vorteil dieses Angebots. Damit eignet sich dieses seltene Grundstück nicht nur zur sofortigen Bebauung oder Renovierung, sondern auch als hervorragende, wertbeständige Kapitalanlage für die Zukunft.
• Energieausweis: HWB _Ref,RK = 254,8, f _GEE,RK = 3,21.
• Ergänzungsabgabe: Bitte beachten Sie, dass bei einem tatsächlichen Zu- oder Umbau (bzw. Neubau) eine gesetzliche Ergänzungsabgabe in Höhe von ca. EUR 7.253,- an die Gemeinde zu entrichten ist.

Nutzen Sie diese seltene Chance in Eichgraben! Solche Grundstücke am Waldrand kommen nur noch selten auf den Markt. Kontaktieren Sie uns für weitere Informationen oder um einen Besichtigungstermin vor Ort zu vereinbaren. Sichern Sie sich Ihren Platz im Grünen!

Lage

Leicht erhöht an der Nagelbergstraße gelegener Südwesthang, an das Grünland angrenzend, naturnahe Ruhelage am Waldrand, ca. 1,5 km vom Ortszentrum entfernt.

Alle wichtigen Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind gut erreichbar. Supermärkte, Kindergarten, Volks- und Mittelschule, beste Bahnverbindung nach Wien-Hütteldorf und Westbahnhof, guter Autobahn Anschluss für A1 Preßbaum und A21 Hochstraß ca. 8 Minuten entfernt.

• Die nächstgelegene Bushaltestelle ist etwa 300 m entfernt.
• Apotheke, Arzt, Bank, Post, Kindergarten und Schule sind nur etwa 1000 m entfernt.
• Der nächste Supermarkt ist etwa 2500 m entfernt.
• Die Bahnhaltestelle Eichgraben-Altlengbach mit Park & Ride Anlage ist 1300 m entfernt, von hier aus erreichen Sie mit REX und S-Bahn im halbstunden Takt Wien-West und St. Pölten.
• Über die Autobahnanbindung Hochstraß der A 21 oder die Anschlussstelle Pressbaum der A1 erreicht man die Wiener Stadtgrenze ebenso wie die Landeshauptstadt St. Pölten in rund 25 Autominuten.

Sichern Sie sich jetzt dieses einzigartige Objekt und verwirklichen Sie sich und Ihrer Familie den Traum vom Eigenheim inmitten dieser schönen Umgebung mit zahlreichen Möglichkeiten für Outdoor-Aktivitäten wie Wandern, Radfahren oder Spaziergänge in der Natur. Überzeugen Sie sich bei einer Besichtigung von diesem tollen Objekt!

Sonstiges

Nebenkosten beim Erwerb dieser Immobilie:

• 3,50 % Grunderwerbsteuer
• 1,10 % Grundbucheintragungsgebühr
• Vertragserrichtungskosten/Treuhändische Abwicklung (Notar- oder Rechtsanwalt)
• Kosten Unterschriftenbeglaubigung und Barauslagen Kaufvertrag
• 3,00 % zzgl. USt. (ges. 3,60 %) Honorar für die erfolgreiche Vermittlung.

Überzeugen Sie sich bei einer Besichtigung von diesem tollen Objekt!

Unter 0664-75450350 stehen wir Ihnen gerne Für weitere Informationen und Besichtigungen zur Verfügung. Wünschen Sie die Zusendung detaillierter Unterlagen zu dieser Immobilie benötigen wir bitte Ihre vollständigen Kontaktdaten.

Wir sind auch Ansprechpartner für maßgeschneiderte Finanzierungen – fragen Sie danach!

Ihre Datenwerden nicht an Dritte weitergegeben und nach den Bestimmungen des Datenschutzgesetzes streng vertraulich behandelt. Finden Sie dieses und weitere Objekte unter https://www.immo-immo.at

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Der Beitrag IDYLLISCHES NATURPARADIES IN 3032 EICHGRABEN! +++ TRAUMHAFTER 1.165 M² BAUGRUND AM WALDRAND MIT KLEINEM BESTANDSHAUS +++ erschien zuerst auf KIEGLER Immobilien.

Willkommen in Ihrem neuen Zuhause! Dieses freistehende, 1967 in solider Ziegelmassivbauweise errichtete und 2015 umfassend generalrenovierte Einfamilienhaus bietet Ihnen eine ideale Kombination aus gemütlichem Wohnkomfort und naturnaher Idylle.

Dieses liebevoll gepflegte und hervorragend instand gehaltene Haus bietet Paaren oder Familien ein sofort beziehbares, idyllisches Zuhause mit bester Substanz und herrlichem Weitblick.

Mit einer Wohnfläche von ca. 130 m² und einer gesamten Wohnnutzfläche von ca. 173 m², die sich intelligent auf zwei Geschoße verteilt, bietet diese Immobilie viel Raum zur individuellen Entfaltung. Die erhöhte Lage garantiert dabei nicht nur wunderbare Lichtverhältnisse, sondern auch einen atemberaubenden Ausblick auf die umliegende, bewaldete Landschaft.

Raumaufteilung & Wohnkomfort

Das Haus überzeugt durch eine klare Trennung der Wohn- und Nutzbereiche sowie ein einladendes Raumgefühl.

Das Obergeschoß – Der Lebensmittelpunkt (ca. 85 m² Wohnfläche)

Mit einer luftigen Deckenhöhe von 2,60 m präsentiert sich das Obergeschoß besonders großzügig und hell. Ein zentraler Gang (ca. 6,14 m²) mit zeitlosem Parkettboden verbindet die Räumlichkeiten harmonisch miteinander:

• Wohn- und Essbereich: Das Wohnzimmer (18,00 m²) geht fließend in das Esszimmer (9,96 m²) über. Dieser lichtdurchflutete Essbereich ist das Herzstück des Hauses, besticht durch den gepflegten Parkettboden und bietet durch große Fensterfronten Zugang zum Balkon (6,00 m²).
• Küche: Die Küche (5,57 m²) ist äußerst funktional geschnitten und bietet viel Arbeitsfläche. Helle Schrankfronten in Holzoptik bilden einen schönen Kontrast zu den dunkelbraunen Bodenfliesen. Ein großes Fenster ermöglicht Kochen mit herrlichem Blick ins Grüne.
• Zimmer: Drei weitere, flexibel nutzbare Räume (Zimmer Mitte: 12,00 m², Zimmer rechts: 14,00 m², sowie ein Kabinett mit 9,60 m²) lassen sich perfekt als Schlafzimmer, Kinderzimmer oder Home-Office einrichten. Die Holzdecken und das durchgängige Parkett sorgen für ein warmes Raumklima.
• Sanitär: Das modern gestaltete Badezimmer (ca. 4,64 m²) verfügt über ein Fenster, eine komfortable Badewanne, einen Waschtisch mit Spiegelschrank sowie einen Handtuchheizkörper. Ergänzt wird dies durch ein separates WC (ca. 2,08 m²).

Das Erdgeschoß – Flexibler Raum für Wohnen & Hobby (ca. 87 m² Nutzfläche)

Das Erdgeschoß, mit einer angenehmen Deckenhöhe von 2,50 m, teilt sich hälftig in Wohnraum und großzügige Wirtschaftsflächen:

• Wohnbereich (vordere Geschoßhälfte, ca. 43 m²): Hier empfängt Sie ein großzügiger Vorraum und Eingangsbereich mit Treppe (16,40 m²). Ergänzt wird dieser Bereich durch eine einladende Wohnstube (ehemals Lagerraum, 18,00 m²) sowie ein weiteres Zimmer (ehemals Kellerraum, 9,60 m²), die sich hervorragend für Gäste oder als Rückzugsorte eignen.
• Wirtschaftsräume & Technik (hintere Geschoßhälfte, ca. 43 m²): Dieser Trakt lässt keine Wünsche an Stauraum und Funktionalität offen. Er umfasst einen Hobbyraum (ehemals Waschküche, 11,72 m²) inkl. eines abgetrennten WCs, einen Heizraum mit kleinem Vorraum (8,80 m²), einen Abstellraum (ehemals Tankraum, 8,80 m²) sowie einen großzügigen Lager-/Werkraum (14,00 m²).

Außenbereich, Garten & Garage

• Das Objekt präsentiert sich mit einer weißen, gepflegten Fassade. Eine liebevoll angelegte Grünfläche mit blühenden Rosenstauden prägt den Vorgarten.
• Terrassen & Garten: Eine sonnige kleine Terrasse im Eingangsbereich bietet sich für die morgendliche Tasse Kaffee an. Auf der Rückseite des Hauses befindet sich eine ca. 15,00 m² große, steinbepflasterte Terrasse, die direkt in den ca. 530 m² großen, privaten Garten übergeht. Alte, große Bäume spenden im Sommer angenehmen Schatten.
• Garage: Eine geräumige Garage (ca. 16,00 m²) in solider Ziegelmassivbauweise mit praktischem Rolltor befindet sich direkt an der Einfahrt und bietet sicheren Platz für Ihr Fahrzeug sowie weiteren Stauraum.

Eckdaten, Ausstattung & Technik:

Lage & Infrastruktur

Das Grundstück liegt in einer der beliebtesten Wohngegenden von Eichgraben, die Erholung und Anbindung perfekt vereint. Die Gemeinde Eichgraben bietet eine hervorragende Infrastruktur nahe der Ortsmitte und punktet mit einem hohen Freizeitwert (Wienerwaldbad, Tennisverein, Fußballplatz).

Top-Infrastruktur & Anbindung:

• Nahversorgung & Alltag: Apotheke, Arzt, Bank, Post, Kindergarten und Schulen erreichen Sie fußläufig in ca. 2.000 m Entfernung. Der nächste Supermarkt ist etwa 3.000 m entfernt.
• Öffentlicher Verkehr: Die nächste Bushaltestelle und Verbindung zum Bahnhof ist ca. 30 m entfernt. Der Bahnhof Eichgraben-Altlengbach (inkl. Park & Ride) liegt 2.000 m entfernt und bietet im Halbstundentakt (REX, S-Bahn) eine ideale Anbindung an Wien-West und St. Pölten.

• Individualverkehr: Über die nahegelegenen A1-Anschlussstellen (Pressbaum, St. Christophen) oder die A21 (Hochstraß) erreichen Sie die Wiener Stadtgrenze sowie St. Pölten in jeweils rund 20 Autominuten.
• Freizeit: Die Gemeinde punktet mit hohem Freizeitwert (u.a. Wienerwaldbad, Tennisverein, Fußballplatz) und viel Natur.

Sonstige Informationen

Nebenkosten beim Erwerb dieser Immobilie:

• 3,50 % Grunderwerbsteuer
• 1,10 % Grundbucheintragungsgebühr
• Vertragserrichtungskosten/Treuhändische Abwicklung (Notar- oder Rechtsanwalt)
• Kosten Unterschriftenbeglaubigung und Barauslagen Kaufvertrag
• 3,00 % zzgl. USt. (ges. 3,60 %) Honorar bei erfolgreicher Vermittlung.

Unsere Angaben beziehen sich auf die Auskünfte des Eigentümers. Angebot freibleibend und vorbehaltlich Irrtum und Zwischenverkauf.

Verpassen Sie nicht diese Gelegenheit! Überzeugen Sie sich bei einer Besichtigung von diesem tollen Objekt!

Unter 0664-75450350 stehen wir Ihnen gerne Für weitere Informationen und Besichtigungen zur Verfügung. Wünschen Sie die Zusendung detaillierter Unterlagen zu dieser Immobilie benötigen wir bitte Ihre vollständigen Kontaktdaten.

Wir sind auch Ansprechpartner für maßgeschneiderte Finanzierungen – fragen Sie uns danach!

Ihre Daten werden nicht an Dritte weitergegeben und nach den Bestimmungen des Datenschutzgesetzes streng vertraulich behandelt.

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Objektbeschreibung

Diese traumhafte 103 m² Dreizimmer-Eigentumswohnung mit verglaster Loggia und Panoramablick in den weitläufigen Garten liegt im ersten Stock einer Wohnhausanlage in bester Eichgrabner Zentrumslage.

Diese Wohnung ist ideal für Familien geeignet und bietet eine perfekte Gelegenheit für komfortables Wohnen mit bester Infrastruktur in unmittelbarer Umgebung und top öffentlicher Anbindung nach Wien und St. Pölten!

Die im ersten Stock ohne Lift gelegene Wohnung verfügt über drei Zimmer, eine Loggia, Küche, Bad, WC, Abstellraum, Vorzimmer, Kellerabteil und KFZ-Stellplatz. Vom zentralen Vorzimmer gelangt man in das geräumige Wohn-Esszimmer mit gemütlichem Kachelofen und Zugang zur verglasten Loggia. Die Loggia bereichert den Wohnbereich außerordentlich, denn sie bietet bei jedem Wetter einen gemütlichen Platz zum Entspannen. Die Küche ist geräumig, freundlich und hell dank großer Fenster mit Blick in den Garten.

Zwei Schlafzimmer, ein sehr ansprechendes modernes Badezimmer, ein separates WC und ein praktischer Abstellraum runden das Platzangebot dieser ausgesprochen schönen Wohnung ab.

Die zwei Schlafzimmer sind nach Osten ausgerichtet. Das Wohn-Eßzimmer, die Loggia und die Küche sind nach Westen ausgerichtet und bieten einen wunderschönen und unverbaubaren Fernblick, sowie eine gute Sicht auf die zugehörige Grünfläche mit Kinderspielplatz.

Zur Wohnung gehört ein überdachter Kfz-Stellplatz, ein Kellerabteil und die exklusiv für die Bewohner benützbare 12.000m2 große Grünanlage mit Kinderspielbereich.

Raumaufteilung: Wohnzimmer 39 m², Zimmer mit Schrankraum ca. 15 m², Zimmer 12 m², Küche 11 m², Vorraum 10 m², Abstellraum 1,5 m², Bad 6,5 m², WC 1,5 m².

Eigentumszubehör: Keller-Nr. 3, Carport-Nr. 21. Überdachter Stellplatz 15 m², Kellerabteil 6 m².

Ausstattung: 1. Stock in einer Wohnhausanlage Baujahr 1986 mit insgesamt drei Etagen zu je zwei Wohneinheiten. Außenfenster 2-fach Isolierglas, zentraler Kachelofen und optional Elektro-Radiatoren in jedem Raum. Die Warmwasserbereitung erfolgt über einen Elektro-Boiler im Bad. Die Einbauküche ist gepflegt. Das Bad erneuert 2012, Elektrik zeitgemäß, Bodenbeläge Echtholz-Parkett und Fliesenböden.

Energieausweis: HWB: D, 136 kWh/m²a, f_GEE 2.13.

Mtl. Gesamtkosten: € 354,- (mtl. Betriebskosten € 218,-, Rücklage € 136,-).

Warmwasser und Heizung: ca. € 100,- mtl.

Lastenfrei: Die Wohnung ist lastenfrei. Ein Wohnbauförderungsdarlehen des Landes NÖ ist abbezahlt und dessen Grundbucheintragung wird gelöscht.

Rücklagenstand: Stand der Rücklage beträgt ca. € 70.000,-.

Vorausschau: Keine Investitionen geplant, Kamin- und Kanalsanierung bei Bedarf

Lage

Zentral gelegen und bestens angebunden nahe der Ortsmitte von Eichgraben. Die Einrichtungen des täglichen Bedarfs wie Supermarkt, Bank, Apotheke, Bahnhof, Bus, Kindergarten und Schulen sind fußläufig erreichbar. Darüber hinaus bietet Eichgraben ein großes Angebot an Kultur- und Freizeitaktivitäten. Der Tennisverein und der Fußballplatz sind ebenfalls in unmittelbarer Umgebung dieser Wohnung.

• Apotheke, Arzt, Bank, Post, Kindergarten und Schule sind etwa 350 m entfernt.
• Der nächste Supermarkt ist etwa 1000 m entfernt.
• Die nächstgelegene Bushaltestelle ist etwa 100 m entfernt.
• Die Bahnhaltestelle Eichgraben-Altlengbach mit Park & Ride Anlage ist 1000 m entfernt, von hier aus erreichen Sie mit REX und S-Bahn im halbstunden Takt Wien-West und St. Pölten.
• Über die Autobahnanbindung Hochstraß A 21 oder die Anschlussstelle Pressbaum A1 erreicht man die Wiener Stadtgrenze ebenso wie die Landeshauptstadt St. Pölten in rund 20 Autominuten.

Sonstiges

Nebenkosten beim Erwerb dieser Immobilie:

• 3,50 % Grunderwerbsteuer
• 1,10 % Grundbucheintragungsgebühr
• Vertragserrichtungskosten/Treuhändische Abwicklung (Notar- oder Rechtsanwalt)
• Kosten Unterschriftenbeglaubigung und Barauslagen Kaufvertrag
• 3,00 % zzgl. USt. (ges. 3,60 %) Honorar bei erfolgreicher Vermittlung.

Verpassen Sie nicht diese Gelegenheit!

Sichern Sie sich diese einzigartige Immobilie und verwirklichen Sie Ihren Traum vom Eigenheim inmitten einer idyllischen und bestens angebundenen Umgebung.

Für weitere Informationen, maßgeschneiderte Finanzierungslösungen oder zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins steht Ihnen Herr Mag. Bernd Kiegler unter der Telefonnummer 0664-75 450 350 gerne zur Verfügung.

Ich freue mich darauf, Sie bei der Realisierung Ihres Wohntraums zu unterstützen!

Unsere Angaben beziehen sich auf die Auskünfte des Eigentümers. Angebot freibleibend und vorbehaltlich Irrtum und Zwischenverkauf.

KIEGLER Immobilien GmbH – Ihr zuverlässiger Partner in Wien und Umgebung!

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Der Beitrag +++ TRAUMHAFTE 103 M² EIGENTUMSWOHNUNG +++ 3 ZIMMER, LOGGIA, KÜCHE, BAD, WC, KELLER, CARPORT, IN EICHGRABNER ZENTRUMSLAGE. erschien zuerst auf KIEGLER Immobilien.

Wenn Sie das herrschaftliche Grundstück für einen Neubau nutzen, oder das solide 1960er-Jahre Haus revitalisieren möchten – diese Liegenschaft ist aufgrund ihrer Größe, der Aussicht und der ausgezeichneten Lage eine absolute Rarität in Eichgraben!

Das Grundstück: Einen Park ganz für sich oder auch ein Bauträger-Traum

Mit einer Fläche von 2.974 m² (ca. 150 m Länge x 20 m Breite) und einer weitgehend ebenen Topografie ist das Grundstück ein echtes Highlight.

• Für Privatnutzer: Ein absoluter Traum für Gartenliebhaber, Familien oder Menschen, die maximale Privatsphäre mit einem eigenen „Park“ vor dem Haus schätzen.
• Zusatzinfo: Ein eigener Brunnen für die Gartenbewässerung ist vorhanden. Bei Zu- und Umbauten fällt eine Ergänzungsabgabe von 11.600,- EUR an.
• Für Bauträger & Investoren: Die Liegenschaft ist bauträgergeeignet und lässt sich in vier vollwertige Bauplätze teilen (Flächenwidmung: Bauland Wohngebiet BW-2WE).

Das Bestandshaus: Solide Basis für Ihre Wohnträume

Das im Jahr 1961 errichtete Ziegelmassivhaus besticht durch eine solide Bausubstanz und eine sehr großzügige, familienfreundliche Raumaufteilung. Auf 105 m² Wohnfläche bietet das Haus ein großzügiges Wohnzimmer, ein Eßzimmer und zwei Schlafzimmer. Besonders die Deckenhöhe von 2,70 Metern im Wohnbereich sorgt für ein luftiges und repräsentatives Wohngefühl. Die Beheizung erfolgt sowohl über eine zentrale Luft-Wärmepumpe und Wandheizkörper, als auch über drei gemütliche Kachelöfen.

Raumaufteilung:

Sanierung: Ihre Chance auf individuelle Gestaltung

Das Gebäude (Baujahr 1961) verfügt über einen starken baulichen Kern (Keller: 40 cm/30 cm Beton; Erdgeschoss: 38 cm/25 cm Ziegelmauerwerk; massive 35 cm Geschoßdecken). Dem Alter entsprechend ist das Haus jedoch sanierungsbedürftig und benötigt eine liebevolle Kernsanierung, um es optisch, technisch und energetisch in die heutige Zeit zu holen.

Erforderliche Modernisierungen:

• Dach: Die Welleternit-Eindeckung muss durch eine neue, zeitgemäße Dacheindeckung ersetzt werden.
• Technik & Installationen: Vollständige Erneuerung sämtlicher veralteter Strom- und Wasserleitungen.
• Innenausbau: Austausch der Fenster und Türen, Erneuerung der Küche und des Sanitärbereichs, sowie Neuverlegung der Böden.

Der Vorteil für Sie: Sie übernehmen keine versteckten „Bastler-Fehler“, sondern können das Haus von der massiven Basis aufwärts völlig frei nach Ihren modernsten energetischen und ästhetischen Vorstellungen gestalten.

Eckdaten im Überblick:

• Wohnfläche: 105 m².
• Nutzfläche gesamt: 135 m² (105 m² Keller + 30 m² Süd-Terrasse).
• Grundstücksfläche: 2.974 m², parzellierbar, bauträgergeeignet.
• Bauweise: Ziegelmassiv, vollunterkellert (inkl. 2 Garagenplätze).
• Heizung: Zentrale Luft-Wärmepumpe, Wandheizkörper, zusätzlich drei gemütliche Kachelöfen.
• Wasser und Kanal: Angeschlossen an das öffentliche Ortswassernetz und den Kanal; zusätzlicher Brunnen vorhanden.
• Flächenwidmung: Bauland Wohngebiet BW-2WE.
• Energieausweis: wird erstellt, HWB zumindest dem Gebäudealter entsprechend.
• Betriebskosten: ca. 100,- EUR (Gemeinde Wasser, Kanal, Müll).
• Zustand: renovierungsbedürftig.
• Lage: begehrte Wohngegend in Eichgraben.

Überzeugen Sie sich bei einer Besichtigung von diesem tollen Objekt! Gerne stehen wir Ihnen für weitere Informationen oder eine persönliche Besichtigung dieses besonderen Objekts zur Verfügung.

Lage

Die Liegenschaft befindet sich in einer ruhigen, etablierten Wohnsiedlung mit einer hervorragenden Infrastruktur nahe der Ortsmitte von Eichgraben. Die Einrichtungen des täglichen Bedarfs wie Bank, Apotheke, Bahnhof, Bus, Kindergarten und Schulen sind fußläufig erreichbar. Darüber hinaus bietet Eichgraben ein großes Angebot an Kultur- und Freizeitaktivitäten. Das Wienerwaldbad, der Tennisverein und der Fußballplatz sind ebenfalls in näherer Umgebung.

Top-Infrastruktur & Anbindung:

• Die nächstgelegene Bushaltestelle ist etwa 200 m entfernt.
• Apotheke, Arzt, Bank, Post, Kindergarten und Schule sind etwa 1000 m entfernt.
• Der Bahnhof Eichgraben-Altlengbach mit Park & Ride Anlage ist 1200 m entfernt, von hier aus erreichen Sie mit REX und S-Bahn im halbstunden Takt Wien-West und St. Pölten.
• Der nächste Supermarkt ist etwa 1500 m entfernt.
• Über die Autobahn Anschlussstellen A1 Pressbaum und St. Christophen oder Hochstraß A 21 oder erreicht man die Wiener Stadtgrenze ebenso wie die Landeshauptstadt St. Pölten in rund 20 Autominuten.

Perfekte Sonnenausrichtung und hoher Freizeitwert:

Die ungestörte Südlage bietet von morgens bis abends maximale Sonnenstunden und einen weiten, unverbauten Blick in die Natur.

Sonstiges

Nebenkosten beim Erwerb dieser Immobilie:

• 3,50 % Grunderwerbsteuer
• 1,10 % Grundbucheintragungsgebühr
• Vertragserrichtungskosten/Treuhändische Abwicklung (Notar- oder Rechtsanwalt)
• Kosten Unterschriftenbeglaubigung und Barauslagen Kaufvertrag
• 3,00 % zzgl. USt. (ges. 3,60 %) Honorar bei erfolgreicher Vermittlung.

Unsere Angaben beziehen sich auf die Auskünfte des Eigentümers. Angebot freibleibend und vorbehaltlich Irrtum und Zwischenverkauf.

Verpassen Sie nicht diese Gelegenheit! – Sichern Sie sich diese einzigartige Immobilie und verwirklichen Sie Ihren Traum vom Eigenheim inmitten einer idyllischen und bestens angebundenen Umgebung.

Für weitere Informationen, oder maßgeschneiderte Finanzierungslösungen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin. Wir freuen uns darauf, Sie bei der Realisierung Ihres Wohntraums zu unterstützen!

Der Beitrag +++ SONNENVERWÖHNTE PANORAMALAGE MIT ENORMEM POTENZIAL +++ 3000 m2 Grundstück mit Bestandshaus, perfekte Südausrichtung, in begehrter Eichgrabner Wohngegend! erschien zuerst auf KIEGLER Immobilien.

Treten Sie ein in eine Immobilie der Extraklasse. Dieses großzügige, architektonisch herausragende Einfamilienhaus in zentrumsnaher Ausblickslage von Eichgraben vereint modernes Design mit kompromisslosem Raumgefühl. Mit einer atemberaubenden Raumhöhe von bis zu 4,50 Metern im Erdgeschoß, riesigen Panoramafenstern und einem lichtdurchfluteten Dachatelier bietet dieses Objekt ein unvergleichliches Wohnerlebnis auf ca. 235 m² Wohnfläche.

Das im Jahr 2022 in massiver Ziegelbauweise errichtete und 2024 baubehördlich teil-fertiggestellte Haus bietet Ihnen die seltene Gelegenheit, die finale Außengestaltung (Fassade, Garten, Terrassen) ganz nach Ihren persönlichen Vorstellungen zu vollenden.

Die wichtigsten Eckdaten im Überblick:

• Grundstücksfläche: 950 m²
• Wohnfläche: ca. 235 m² (auf 3 Etagen)
• Zimmer: 6
• Bäder / WCs: 3 exklusive Badezimmer / 4 WCs
• Zustand innen: Neuwertig / Erstbezug-Charakter
• Außenflächen: 2 Dachterrassen (60 m² & 45 m²), EG-Terrasse (38 m²), Balkon (9 m²)
• Energieausweis: Planung HWB _Ref,RK: 46, f _GEE: 0,61
• Baujahr: ca. 2022 (teil-fertiggestellt 2024)
• Heizung: Wärmepumpe mit Fußbodenheizung
• Betriebskosten: ca. 125,- EUR (Gemeinde Wasser, Kanal, Müll)
• Lage: zentrumsnaher Ausblickslage in Eichgraben

Raumaufteilung & Wohnkonzept

Das Raumkonzept ist auf maximale Offenheit, Licht und luxuriösen Komfort ausgelegt.

Erdgeschoß: Repräsentation & Großzügigkeit (ca. 112 m² Nutzfläche)

Das Herzstück des Hauses beeindruckt mit einer sensationellen Raumhöhe von ca. 4,50 Metern.

• Wohnbereich: Das 39 m² große Wohnzimmer besticht durch ca. 4 Meter hohe Josko-Panoramafenster, die die Grenzen zwischen Innen und Außen verschwimmen lassen. Von hier gelangen Sie auf die geplante 38 m² große Terrasse.
• Kochen & Essen: Die 30 m² große Essküche bietet viel Platz für kulinarische Entfaltung und verfügt über eine praktische Speis.
• Gäste-/Schlafbereich: Ein 12 m² großes Schlafzimmer mit eigenem Bad und WC en-suite (ideal für Gäste oder als Büro).
• Zusätzlich: Ein repräsentatives Foyer (12 m²), ein separates Gäste-WC sowie der Technikraum.

1. Obergeschoß: Privatsphäre & Rückzug (ca. 91 m² Nutzfläche)

Mit einer angenehmen Raumhöhe von 2,80 Metern bietet diese Ebene den perfekten Rückzugsort für die Familie.

• Master-Suite: Ein 17 m² großes Hauptschlafzimmer, das nahtlos in einen 10 m² großen Ankleidebereich übergeht und durch ein privates, 8 m² großes Luxus-Bad inkl. WC abgerundet wird.
• Weitere Zimmer: Zwei helle Schlafzimmer (jeweils 13 m²), eines davon mit Zugang zu einem 9 m² großen Balkon.
• Zusätzlich: Ein weiteres, separates Badezimmer (8 m²), ein separates WC (4 m²) und eine praktische Waschküche (7 m²).

2. Obergeschoß: Das Dachatelier (ca. 32 m² Nutzfläche)

Ein absolutes Highlight ist das lichtdurchflutete Dachatelier. Ob als kreatives Home-Office, Studio oder zusätzlicher Wohnraum – der traumhafte Panoramaausblick wird Sie jeden Tag aufs Neue inspirieren. Von hier aus betreten Sie die spektakuläre 45 m² große Sonnen-Dachterrasse.

Ausstattung & Technik auf höchstem Niveau

Das Haus wurde mit Fokus auf Qualität und Langlebigkeit erbaut:

• Fenster & Türen: Hochwertige Josko Metall-Verbundfenster mit dreifacher Isolierverglasung. Für optimalen Sicht- und Sonnenschutz sorgen elektrische Außen-Lamellen-Jalousien.
• Bauweise: Solider Stahlbeton-Ziegel Massivbau (30 cm HLZ-Ziegel), Massivgeschoßdecken und ein 50 cm starkes Fundament (nicht unterkellert).
• Heizsystem: Moderne, energieeffiziente Wärmepumpe gekoppelt mit einer vollflächigen Fußbodenheizung.
• Anschlüsse: Das Objekt ist an das öffentliche Wasser- und Kanalnetz angeschlossen.

Rechtliches & Fertigstellungsprozess

Das Einfamilienhaus ist im Innenbereich hochwertig ausgestattet und seit 2024 baubehördlich teil-fertiggestellt.

Ihr Gestaltungsfreiraum: Im Außenbereich haben Sie die Möglichkeit, dem Haus Ihre persönliche Handschrift zu verleihen. Folgende Arbeiten sind noch auszuführen und nicht im aktuellen Zustand enthalten:

• Gestaltung der Außenfassade
• Errichtung der straßenseitigen Einfriedung (Zaun)
• Anlage von zwei PKW-Stellplätzen
• Fertigstellung der Terrassen, des Gartens und notwendige Geländeveränderungen

Hinweis: Die für diese Arbeiten erforderlichen Unterlagen sind im Zuge der Rest-Fertigstellungsanzeige bei der zuständigen Baubehörde vorzulegen.

Lage

Zentral und bestens angebunden nahe der Ortsmitte von Eichgraben. Die Einrichtungen des täglichen Bedarfs wie Supermarkt, Bank, Apotheke, Bahnhof, Bus, Kindergarten und Schulen sind fußläufig erreichbar. Darüber hinaus bietet Eichgraben ein großes Angebot an Kultur- und Freizeitaktivitäten. Das Wienerwaldbad, der Tennisverein und der Fußballplatz sind ebenfalls in unmittelbarer Umgebung.

• Der nächste Supermarkt ist etwa 1000 m entfernt.
• Die nächstgelegene Bushaltestelle ist etwa 400 m entfernt.
• Apotheke, Arzt, Bank, Post, Kindergarten und Schule sind etwa 1200 m entfernt.
• Die Bahnhaltestelle Eichgraben-Altlengbach mit Park & Ride Anlage ist 1400 m entfernt, von hier aus erreichen Sie mit REX und S-Bahn im halbstunden Takt Wien-West und St. Pölten.
• Über die Autobahn Anschlussstellen A1 Pressbaum und St. Christophen oder Hochstraß A 21 oder erreicht man die Wiener Stadtgrenze ebenso wie die Landeshauptstadt St. Pölten in rund 20 Autominuten.

Sonstiges

Nebenkosten beim Erwerb dieser Immobilie:

• 3,50 % Grunderwerbsteuer
• 1,10 % Grundbucheintragungsgebühr
• Vertragserrichtungskosten/Treuhändische Abwicklung (Notar- oder Rechtsanwalt)
• Kosten Unterschriftenbeglaubigung und Barauslagen Kaufvertrag
• 3,00 % zzgl. USt. (ges. 3,60 %) Honorar für die erfolgreiche Vermittlung.

Überzeugen Sie sich bei einer Besichtigung von diesem tollen Objekt!

Unter 0664-75450350 stehen wir Ihnen gerne Für weitere Informationen und Besichtigungen zur Verfügung. Wünschen Sie die Zusendung detaillierter Unterlagen zu dieser Immobilie benötigen wir bitte Ihre vollständigen Kontaktdaten.

Wir sind auch Ansprechpartner für maßgeschneiderte Finanzierungen – fragen Sie danach!

Ihre Datenwerden nicht an Dritte weitergegeben und nach den Bestimmungen des Datenschutzgesetzes streng vertraulich behandelt. Finden Sie dieses und weitere Objekte unter https://www.immo-immo.at

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Der Beitrag +++ EXKLUSIVES WOHN-JUWEL IN EICHGRABEN +++ 235 m² Luxus, Raum und traumhafte Weitsicht! erschien zuerst auf KIEGLER Immobilien.

Treten Sie ein und lassen Sie sich begeistern! In der absolut besten Wohngegend von Eichgraben erwartet Sie dieses top-gepflegte Einfamilienhaus, das auf 181 m² Wohnfläche höchste Lebensqualität für Sie und Ihre Familie bietet. Das 1.123 m² große, flache und ideal nutzbare Grundstück besticht durch eine perfekte Südausrichtung und lädt mit eigenem Pool, einer herrlichen Veranda und viel Privatsphäre zum Entspannen ein.

Ein wahres Raumwunder mit außergewöhnlichem Charme, das eine durchdachte Aufteilung mit einem traumhaften Außenbereich in absoluter Bestlage vereint. Ideal für Familien, Paare mit Platzbedarf oder Arbeiten und Wohnen unter einem Dach!

Das Erdgeschoss – Luftige Großzügigkeit (ca. 100 m²)

Bereits beim Betreten des Hauses fällt das großzügige, luftige Raumgefühl auf, das durch die beeindruckende Deckenhöhe von 2,80 m und den herrlichen Lichteinfall geschaffen wird.

Das Herzstück dieser Ebene ist die 30 m² große Wohnküche mit einer praktischen angrenzenden Speis. Von der Wohnküche aus öffnet sich das Haus zur traumhaften, 22 m² großen Veranda. Sie ist so geschützt gestaltet, dass sie bei nahezu jedem Wetter zum gemütlichen Draußensitzen einlädt – Ihr neues Freiluft-Wohnzimmer!

Zusätzlich bietet das Erdgeschoss:

• Zwei vielseitig nutzbare Räume (14 m² und 24 m²), ideal als Schlaf-, Kinder- oder Wohnzimmer.
• Einen einen Gang und ein 10 m² großen Vorraum, der die Räume zentral verbindet.
• Ein geräumiges Badezimmer mit WC und Dusche.

Das Obergeschoss – Kreativer Freiraum und Rückzugsort (ca. 81 m²)

Ein echtes architektonisches Highlight erwartet Sie im Obergeschoss: Das beeindruckende, 36 m² große Atelier. Zwei französische Balkone und großflächige Dachflächenfenster tauchen diesen Raum in ein wunderbares Licht und bieten eine fantastische Atmosphäre für Kreativität oder als luxuriöser Master-Bedroom. Der Grundriss des Ateliers eignet sich auch hervorragend zur Teilung in zwei ansprechende Schlafzimmer.

Dem Atelier vorgelagert befindet sich:

• Ein 20 m² großer, heller Raum, der sich perfekt als Home-Office oder Bibliothek anbietet.
• Ein weiteres, gemütliches Zimmer mit 9 m².
• Ein praktischer, separater Garderobenraum.
• Ein helles, top-modernes Badezimmer mit Dusche und WC.

Garten, Technik & Extras

Der Außenbereich lässt keine Wünsche offen. Der ebene, überaus gepflegte Garten ist eine wahre Sonnenoase und bietet einen Pavillon und mit dem eigenen Pool die perfekte Erfrischung an heißen Sommertagen.

Das Haus ist teilunterkellert und bietet somit ausreichend Stauraum und Platz für die Haustechnik. Für Ihre Fahrzeuge stehen sowohl eine Garage als auch zwei Carports direkt auf dem Grundstück zur Verfügung.

Die Eckdaten im Überblick:

• Wohnfläche: 181 m² (auf 2 Etagen)
• Bauweise: Ziegelmassiv 30cm, teilunterkellert, Dachgeschoß ausgebaut.
• Grundstücksfläche: 1.123 m² (flach, teils leichte Hanglage, Südausrichtung).
• Zimmer: 6, davon 4 einzeln begehbar geeignet.
• Badezimmer: 2 (jeweils mit Dusche und WC).
• Heizung: Erdgas, Gas-Etagenheizung, Kamin, Flüssiggastank vorhanden.
• Außenwandisolierung: WDVS 8cm, Verbundfenster 2-fach Isolierglas.
• Energieausweis: HWB = 122,7 (D), fGEE =1,83 (D)
• Betriebskosten: ca. 123,- EUR (Gemeinde Wasser, Kanal, Müll)
• Besonderheiten innen: 2,80 m Deckenhöhe im EG, 30 m² Wohnküche mit Verandazugang, DG-Ausbau mit 36 m² Atelier.
• Besonderheiten außen: 22 m² All-Wetter-Veranda, Brunnen, Hauswasserwerk, Pool, Gartenpavillon.
• Parken: Garage & 2 Carports.
• Zustand: Top-gepflegt, letzte Renovierung 2026.
• Lage: Absolut beste Wohngegend in Eichgraben.

Gerne stehen wir Ihnen für weitere Informationen oder eine persönliche Besichtigung dieses besonderen Objekts zur Verfügung.

Lage

Zentral und bestens angebunden nahe der Ortsmitte von Eichgraben. Die Einrichtungen des täglichen Bedarfs wie Supermarkt, Bank, Apotheke, Bahnhof, Bus, Kindergarten und Schulen sind fußläufig erreichbar. Darüber hinaus bietet Eichgraben ein großes Angebot an Kultur- und Freizeitaktivitäten. Das Wienerwaldbad, der Tennisverein und der Fußballplatz sind ebenfalls in unmittelbarer Umgebung.

• Der nächste Supermarkt ist etwa 200 m entfernt.
• Die nächstgelegene Bushaltestelle ist etwa 200 m entfernt.
• Apotheke, Arzt, Bank, Post, Kindergarten und Schule sind etwa 1000 m entfernt.
• Die Bahnhaltestelle Eichgraben-Altlengbach mit Park & Ride Anlage ist 1500 m entfernt, von hier aus erreichen Sie mit REX und S-Bahn im halbstunden Takt Wien-West und St. Pölten.
• Über die Autobahn Anschlussstellen A1 Pressbaum und St. Christophen oder Hochstraß A 21 oder erreicht man die Wiener Stadtgrenze ebenso wie die Landeshauptstadt St. Pölten in rund 20 Autominuten.

Sonstiges

Nebenkosten beim Erwerb dieser Immobilie:

• 3,50 % Grunderwerbsteuer
• 1,10 % Grundbucheintragungsgebühr
• Vertragserrichtungskosten/Treuhändische Abwicklung (Notar- oder Rechtsanwalt)
• Kosten Unterschriftenbeglaubigung und Barauslagen Kaufvertrag
• 3,00 % zzgl. USt. (ges. 3,60 %) Honorar für die erfolgreiche Vermittlung.

Überzeugen Sie sich bei einer Besichtigung von diesem tollen Objekt!

Unter 0664-75450350 stehen wir Ihnen gerne Für weitere Informationen und Besichtigungen zur Verfügung. Wünschen Sie die Zusendung detaillierter Unterlagen zu dieser Immobilie benötigen wir bitte Ihre vollständigen Kontaktdaten.

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Der Beitrag VERKAUFT! +++ EXKLUSIVER WOHNTRAUM IN BESTER LAGE +++ Top-gepflegtes 180 m² Einfamilienhaus mit 1123 m² Süd-Garten und Pool in bester Eichgrabner Wohngegend. erschien zuerst auf KIEGLER Immobilien.

Treten Sie ein in Ihr neues Zuhause! Dieser qualitativ hochwertige, vollunterkellerte Bungalow in massiver Ziegelbauweise bietet Ihnen ein Wohngefühl der Extraklasse auf nur einer Ebene. Auf einem beinahe ebenen Grundstück von 1.065 m² in ungestörter Südlage gelegen, genießen Sie hier maximale Sonnenstunden und einen weiten, unverbauten Panoramablick in die Natur.

Der 1981 als Baumeisterhaus errichtete Bungalow besticht durch seine solide Substanz und einen hervorragenden, zeitgemäßen Grundriss. Eine Deckenhöhe von 2,60 m im Erdgeschoß sorgt zudem für ein besonders luftiges Raumgefühl.

Raumaufteilung & Highlights:

• Erdgeschoß: Das Herzstück des ca. 105 m² großen Erdgeschoß bildet das große Wohnzimmer mit offenem Kamin, der an kühlen Tagen wohlige Gemütlichkeit verspricht. Von hier aus gelangen Sie auch direkt auf die traumhafte Terrasse mit einem unvergleichlichen Ausblick. Ein lichtdurchflutetes Esszimmer verbindet das Wohnzimmer und die Küche, die von einer praktischen Speis ergänzt wird. Das geräumige Vorzimmer mit seinem freundlichen Eingangsbereich führt auch zu den zwei Schlafzimmern, einem Bad mit Wanne sowie einem separaten WC. Flächen: Wohnzimmer 24 m², Esszimmer 14 m², Küche 13 m², Speis 8 m², Schlafzimmer 14 m², Schlafzimmer 16 m², Vorraum 13 m², Bad, WC.
• Kellergeschoß: Das ca. 105 m² große Kellergeschoß eröffnet viele Möglichkeiten für Hobby und Entspannung. Es umfasst eine einladende Kellerstube, eine eigene Sauna, einen Fitnessraum, Dusche und WC, eine großzügige Waschküche, eine Werkstatt, sowie den Heiz- und den Tankraum.
• Dachgeschoß & Ausbaupotenzial: Die massiven, wärmeisolierten Geschoßdecken und das derzeit unausgebaute Dachgeschoß (Walmdach) bieten die perfekte Basis, um bei Bedarf rasch und kostengünstig weiteren Wohnraum zu schaffen.

Eckdaten, Ausstattung & Technik:

Das Objekt ist hochwertig und im Stil des Baujahres ausgeführt.

Lage & Infrastruktur

Das beinahe ebene Grundstück liegt in einer der besten Wohngegenden von Eichgraben, die Erholung und Anbindung perfekt vereint. Die Gemeinde Eichgraben bietet eine hervorragende Infrastruktur nahe der Ortsmitte und punktet mit einem hohen Freizeitwert (Wienerwaldbad, Tennisverein, Fußballplatz).

Top-Infrastruktur & Anbindung:

• Nahversorgung & Alltag: Apotheke, Arzt, Bank, Post, Kindergarten und Schulen erreichen Sie fußläufig in ca. 1.000 m Entfernung. Der nächste Supermarkt ist etwa 1.500 m entfernt.
• Öffentlicher Verkehr: Die nächste Bushaltestelle ist ca. 200 m entfernt. Der Bahnhof Eichgraben-Altlengbach (inkl. Park & Ride) liegt 1.200 m entfernt und bietet im Halbstundentakt (REX, S-Bahn) eine ideale Anbindung an Wien-West und St. Pölten.

• Individualverkehr: Über die nahegelegenen A1-Anschlussstellen (Pressbaum, St. Christophen) oder die A21 (Hochstraß) erreichen Sie die Wiener Stadtgrenze sowie St. Pölten in jeweils rund 20 Autominuten.
• Freizeit: Die Gemeinde punktet mit hohem Freizeitwert (u.a. Wienerwaldbad, Tennisverein, Fußballplatz) und viel Natur.
• Perfekte Sonnenausrichtung: Die ungestörte Südlage bietet von morgens bis abends maximale Sonnenstunden und einen weiten, unverbauten Blick in die Natur.

Sonstige Informationen

Nebenkosten beim Erwerb dieser Immobilie:

• 3,50 % Grunderwerbsteuer
• 1,10 % Grundbucheintragungsgebühr
• Vertragserrichtungskosten/Treuhändische Abwicklung (Notar- oder Rechtsanwalt)
• Kosten Unterschriftenbeglaubigung und Barauslagen Kaufvertrag
• 3,00 % zzgl. USt. (ges. 3,60 %) Honorar bei erfolgreicher Vermittlung.

Unsere Angaben beziehen sich auf die Auskünfte des Eigentümers. Angebot freibleibend und vorbehaltlich Irrtum und Zwischenverkauf.

Verpassen Sie nicht diese Gelegenheit! Überzeugen Sie sich bei einer Besichtigung von diesem tollen Objekt!

Unter 0664-75450350 stehen wir Ihnen gerne Für weitere Informationen und Besichtigungen zur Verfügung. Wünschen Sie die Zusendung detaillierter Unterlagen zu dieser Immobilie benötigen wir bitte Ihre vollständigen Kontaktdaten.

Wir sind auch Ansprechpartner für maßgeschneiderte Finanzierungen – fragen Sie uns danach!

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Der Beitrag RESERVIERT! +++ EXKLUSIVER BUNGALOW MIT PANORAMABLICK +++ 105m2 Wohnfläche, vollunterkellert mit Garage auf traumhaftem 1.065m2 Grundstück in ruhiger, südseitiger Eichgrabner Ausblickslage! erschien zuerst auf KIEGLER Immobilien.

Objektbeschreibung

Träumen Sie von einem Eigenheim mitten im Grünen, ohne auf eine hervorragende Infrastruktur verzichten zu müssen? In einer der begehrtesten Wohngegenden von Eichgraben bietet sich Ihnen nun eine einmalige Gelegenheit. Dieses beinahe perfekt geschnittene Baugrundstück besticht durch seine absolute Ruhelage direkt am Waldrand und bietet die ideale Leinwand für die Verwirklichung Ihres Wohntraums.

Die Highlights auf einen Blick

• Grundstücksfläche: 1.263 m².
• Abmessungen: ca. 50 m x 25 m (optimal geschnitten für vielseitige Planung).
• Widmung: Bauland-Wohngebiet.
• Bebauung: verbaubare Fläche ca. 300 m², 6,5m mittlere Gebäudehöhe, zulässig für bis zu 2 Wohneinheiten, keine Bauverpflichtung.
• Ausrichtung: Westen (perfekt für sonnige Nachmittage und entspannte Abende).
• Aufschließungsabgabe: ca. EUR 37.800,- bei Bebauung zu entrichten.

Natur pur und optimale Lage

Das Grundstück grenzt im Westen direkt an das umliegende Grünland mit Wald an – hier genießen Sie absolute Privatsphäre und den unverbaubaren Blick in die Natur.

Die Begrenzungen des Grundstücks setzen sich wie folgt zusammen:

• Osten: Angrenzend an die verkehrsberuhigte Zufahrtsstraße.
• Westen: Direkter Übergang in das Grünland und den Wald.
• Norden: Ein praktischer Gehweg, über den Sie in wenigen Gehminuten bequem die Hauptstraße erreichen.

Infrastruktur & Anschlüsse

Trotz der idyllischen Ruhelage sind Sie bestens angebunden. Eine öffentliche Bushaltestelle sowie der Bahnhof Eichgraben-Altlengbach sind in fußläufiger Entfernung erreichbar, was eine bequeme Pendler-Anbindung nach Wien oder St. Pölten garantiert.

Alle wichtigen Versorgungsleitungen liegen bereits komfortabel an der Grundgrenze:

• Strom
• Ortswasser und Kanal
• Telefon

Rechtliches & Wissenswertes

Ein großer Vorteil dieses Angebots: Es besteht keine Bauverpflichtung. Damit eignet sich dieses seltene Grundstück nicht nur zur sofortigen Bebauung, sondern auch als hervorragende, wertbeständige Kapitalanlage für die Zukunft.

Hinweis: Die gesetzliche Aufschließungsabgabe an die Gemeinde ist erst bei tatsächlicher Bebauung zu entrichten.Nutzen Sie diese seltene Chance in Eichgraben! Solche Grundstücke am Waldrand kommen nur noch selten auf den Markt. Kontaktieren Sie uns für weitere Informationen oder um einen Besichtigungstermin vor Ort zu vereinbaren. Sichern Sie sich Ihren Platz im Grünen!

Lage

Leicht erhöhter, an der Nagelbergstraße gelegener Südwesthang, an das Grünland angrenzend, naturnahe Ruhelage am Waldrand, ca. 1,5 km vom Ortszentrum entfernt.

Alle wichtigen Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind gut erreichbar. Supermärkte, Kindergarten, Volks- und Mittelschule, beste Bahnverbindung nach Wien-Hütteldorf und Westbahnhof, guter Autobahn Anschluss für A1 Preßbaum und A21 Hochstraß ca. 8 Minuten entfernt.

• Apotheke, Arzt, Bank, Post, Kindergarten und Schule sind nur etwa 350 m entfernt.
• Der nächste Supermarkt ist etwa 3000 m entfernt.
• Die nächstgelegene Bushaltestelle ist etwa 300 m entfernt.
• Die Bahnhaltestelle Eichgraben-Altlengbach mit Park & Ride Anlage ist 1300 m entfernt, von hier aus erreichen Sie mit REX und S-Bahn im halbstunden Takt Wien-West und St. Pölten.
• Über die Autobahnanbindung Hochstraß der A 21 oder die Anschlussstelle Pressbaum der A1 erreicht man die Wiener Stadtgrenze ebenso wie die Landeshauptstadt St. Pölten in rund 25 Autominuten.

Sichern Sie sich jetzt dieses einzigartige Objekt und verwirklichen Sie sich und Ihrer Familie den Traum vom Eigenheim inmitten dieser schönen Umgebung mit zahlreichen Möglichkeiten für Outdoor-Aktivitäten wie Wandern, Radfahren oder Spaziergänge in der Natur. Überzeugen Sie sich bei einer Besichtigung von diesem tollen Objekt!

Sonstiges

Nebenkosten beim Erwerb dieser Immobilie:

• 3,50 % Grunderwerbsteuer
• 1,10 % Grundbucheintragungsgebühr
• Vertragserrichtungskosten/Treuhändische Abwicklung (Notar- oder Rechtsanwalt)
• Kosten Unterschriftenbeglaubigung und Barauslagen Kaufvertrag
• 3,00 % zzgl. USt. (ges. 3,60 %) Honorar für die erfolgreiche Vermittlung.

Überzeugen Sie sich bei einer Besichtigung von diesem tollen Objekt!

Unter 0664-75450350 stehen wir Ihnen gerne Für weitere Informationen und Besichtigungen zur Verfügung.

Wünschen Sie die Zusendung detaillierter Unterlagen zu dieser Immobilie benötigen wir bitte Ihre vollständigen Kontaktdaten.

Wir sind auch Ansprechpartner für maßgeschneiderte Finanzierungen – fragen Sie danach!

Ihre Datenwerden nicht an Dritte weitergegeben und nach den Bestimmungen des Datenschutzgesetzes streng vertraulich behandelt.

Finden Sie dieses und weitere Objekte unter https://www.immo-immo.at

KIEGLER Immobilien – Ihr zuverlässiger Partner im Wienerwald und Wien Umgebung!

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Der Beitrag VERKAUFT ! +++ ABSOLUTE RARITÄT IN 3032 EICHGRABEN! +++ TRAUMHAFTER 1.263 m² BAUGRUND IN IDYLLISCHER WALDRANDLAGE! erschien zuerst auf KIEGLER Immobilien.

Diese einzigartige Liegenschaft in zentrumsnaher Hainfelder Siedlungslage bietet eine hervorragende Gelegenheit für Anleger als auch zur Eigennutzung.

Das 2.056 m² große Anwesen im Herzen von Hainfeld besteht insgesamt aus drei Grundstücken.

Darauf befinden sich:

1.) ein dreistöckiges Mehrparteienhaus mit drei großzügigen, modernen, topausgestatteten Wohneinheiten,

2.) ein weiteres Wohngebäude mit einer modernen, topausgestatteten Wohneinheit und 4 Garagenstellplätze,

3.) ein Altbau mit einer Wohneinheit und Abstellräumen, ein Nebengebäude,

sowie ein weitläufiger, parkähnlicher Garten.

Diese Liegenschaft punktet vor allem aufgrund der Ausstattung und Größe der vier Wohneinheiten mit Garagenplatz, dem parkähnlichen Garten und der hervorragenden Lage im Herzen von Hainfeld!

Die wesentlichen Bestandsgebäude wurden in den 1960er Jahren errichtet und laufend durch Fachfirmen instandgehalten:

• Im Jahr 1998 wurde hochwertig generalerneuert sowie das Dachgeschoß ausgebaut.
• Im Jahr 2006 wurden die Außenfassade erneuert.
• Im Jahr 2008 wurden die Außenfenster erneuert.
• Im Jahr 2008 wurde Top 4, eine 92 m² Wohneinheit renoviert.
• Im Jahr 2013 wurde Top 3, eine 135 m² Wohneinheit renoviert.
• Im Jahr 2017 wurde Top 2, eine 76 m² Wohneinheit renoviert.
• Im Jahr 2023 wurde Top 1, eine 94 m² Wohneinheit renoviert.

Das Mehrparteienhaus ist teilunterkellert.

Die Liegenschaft bietet 4 KFZ-Garagenplätze mit direkter Zufahrt.

Der weitläufige Garten bietet den Wohneinheiten darüber hinaus ausreichend Erholungsraum und Zeit für Entspannung.

Hochattraktive Netto-Mietrendite bei Vermietung.

Aktuell stehen sowohl die exklusive 135 m² Wohneinheit Top 3 mit Einzel-Garage, als auch die drei Wohneinheiten mit 3-er Gemeinschaftsgarage zur Neuvermietung bereit.

Die Renditepotenziale liegen in der Neuvermietung mit zusätzlichen Einnahmen aus Vermietung der zahlreich vorhandenen Abstell- und Lagerflächen und der Gartenbenützung.

In dem angrenzenden Altbau besteht ein Wohnrecht auf Lebenszeit für einen Mieter in hohem Alter.

Signifikantes Rendite-Steigerungspotenzial liegt auch in der Renovierung dieses vorhandenen Altbaus oder der Neuerrichtung eines Gebäudes auf dem Grundstück EZ 372.

Sichern Sie sich jetzt diese einzigartige Liegenschaft im Herzen von Hainfeld!

Zögern Sie nicht und nehmen Sie Kontakt mit mir auf, um weitere Informationen zu erhalten oder einen Besichtigungstermin zu vereinbaren.

Ich freue mich darauf, Sie bei der Realisierung Ihrer Wünsche zu unterstützen!

ECKDATEN:

GRUNDBUCH UND GRUNDSTÜCKSFLÄCHEN:

KG 19009, Hainfeld.

1) EZ 265, Waldstraße 2, GST-Fläche 977 m².

2) EZ 370, Waldstraße 2a, GST-Fläche 746 m².

3) EZ 372, Hoffmannweg 1, GST-Fläche 333 m².

GESAMT Grundstücksfläche 2.056 m².

WOHNEINHEITEN Waldstraße 2 und 2a:

Waldstraße 2, EG Top1:

WNFL: 93,51 m², Umbauplan 2013, letzte Renovierung 2022.

Mietgegenstand: bestandsfrei, Wohnfläche mit Garage und Benützungsrecht für den Garten.

Heizung: Gasetagenheizung neu inkl. Warmwasserboiler und Bad E-Fußbodenheizung.

Ausstattung Küche neu, Bad & WC neu komplett mit Abluftanlage.

Waldstraße 2, OG Top2:

WNFL: 76 m² Umbauplan 2013, letzte Renovierung 2017.

Mietgegenstand: bestandsfrei, Wohnfläche mit Garage und Benützungsrecht für den vorderen Gartenbereich.

Heizung: Gasetagenheizung neu, Warmwasserboiler.

Ausstattung: Küche neu, Bad & WC neu komplett mit Abluftanlage.

Waldstraße 2, DG Top3:

WNFL: 135 m² Umbauplan 1998.

Mietgegenstand: bestandsfrei, Wohnfläche mit Garage und Benützungsrecht für den Garten.

Heizung: Gaszentralheizung inkl. Warmwasserboiler.

Ausstattung: Küche neu, Bad & WC neu komplett mit Abluftanlage.

Waldstraße 2, EG:

NFL: 40 m², 20 m² 1x KFZ-Garagenstellplatz und ca. 20 m² Hof.

Waldstraße 2a, Top 4:

WNFL: 91,75 m² Renovierung 2004.

Mietgegenstand: bestandsfrei, Wohnfläche mit Garage und Benützungsrecht für den Garten und Abstellräume im EG von 2a.

Heizung: Gasetagenheizung neu, Warmwasserboiler.

Ausstattung: Küche neu, Bad & WC neu komplett mit Abluftanlage.

Waldstraße 2a, EG:

NFL: 90 m², Umbauplan 1993, davon 50 m² 3x KFZ-Garagenstellplätze und 31,15 m² Abstellraum.

GESAMT Waldstraße Wohnnutzfläche 396 m², Nutzfläche 526 m².

WOHNEINHEIT Hoffmannweg 1:

Verbaute Fläche ca. 257 m², davon ca. 224 m² Hauptgebäude mit 2 Etagen und 33 m² Nebengebäude, Baujahr 1953.

WNFL: ca. 433 m², davon ca. 70 m² Wohnfläche.

Mietvertrag: unbefristet seit ca. 1970 Wohnrecht auf Lebenszeit, Mieter in sehr hohem Alter.

Mietgegenstand: Wohnung im Ausmaß von ca. 70 m².

Heizung: Gasetagenheizung, Warmwasserboiler.

Ausstattung: renovierungsbedürftig. Flächen nicht berücksichtigt.

GESAMT Hoffmannweg Wohnnutzfläche 70 m², Gesamt-Nutzfläche 433 m².

ENERGIEAUSWEIS: wird erstellt. Es gilt zumindest ein dem Gebäudealter angemessener Heizwärmebedarf.

VERFÜGBARKEIT: sofort.

OBJEKTSTANDORT: Waldstraße 2, Waldstraße 2a, Hoffmannweg 1, A-3170 Hainfeld, Bezirk Lilienfeld, NÖ.

BETRIEBSKOSTEN: Lt. Angaben pro Wohneinheit.

MAKLERPROVISION: 3% + USt. vom Kaufpreis.

Lage

Sonnige Aussichts- und Ruhelage, ebenes Grundstück, ca. 200 m vom Zentrum entfernt, gute städtische Infrastruktur mit allen Einkaufsmöglichkeiten, Kindergarten, Volks- und Mittelschule, beste Bahnverbindung nach St. Pölten.

Sonstiges

Nebenkosten beim Erwerb dieser Immobilie:

• 3,50 % Grunderwerbsteuer
• 1,10 % Grundbucheintragungsgebühr
• Vertragserrichtungskosten/Treuhändische Abwicklung (Notar- oder Rechtsanwalt)
• Kosten Unterschriftenbeglaubigung und Barauslagen Kaufvertrag
• 3,00 % zzgl. USt. (ges. 3,60 %) Honorar für die erfolgreiche Vermittlung.

Unsere Angaben beziehen sich auf die Auskünfte des Eigentümers. Angebot freibleibend und vorbehaltlich Irrtum und Zwischenverkauf. Wir weisen auf ein mögliches wirtschaftliches Naheverhältnis zum Eigentümer hin. Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.

Wünschen Sie die Zusendung detaillierter Unterlagen zu dieser Immobilie benötigen wir bitte Ihre vollständigen Kontaktdaten. Ihre Daten werden nicht an Dritte weitergegeben und nach den Bestimmungen des Datenschutzgesetzes streng vertraulich behandelt

Überzeugen Sie sich bei einer Besichtigung von diesem tollen Objekt!

Für weitere Informationen und einen unverbindlichen Besichtigungstermin steht Ihnen Herr Mag. Bernd Kiegler gerne unter 0664-75450350 zu Verfügung.

KIEGLER Immobilien GmbH – Ihr zuverlässiger Partner in Wien und Umgebung!

Finden Sie weitere Objekte unter www.IMMO-IMMO.at – Immer einen Besuch wert.

Der Beitrag VERKAUFT! +++ EXKLUSIVE 2.056 M² LIEGENSCHAFT MIT 4 WOHNEINHEITEN +++ 396 m² Wohnfläche, 4 moderne Wohnungen mit Garagen, parkähnlicher Garten, zentrumsnahe, beste Siedlungslage. erschien zuerst auf KIEGLER Immobilien.